Foi recentemente proferido pelo Supremo Tribunal de Justiça um interessante Acórdão, datado de 04/07/2023, no processo 3220/20.8FAR.E1.S2, acessível em www.dgsi.pt, que vem dar mais um contributo à já extensa lista de jurisprudência e doutrina que versa sobre o regime aplicável ao contrato promessa, mais comum, de compra e venda de edifício ou fração autónoma.
O Acórdão em análise surge numa situação muito particular em que se discutiu, no âmbito da celebração de contrato promessa de compra e venda de um edifício em construção, o incumprimento daquele por parte do promitente vendedor por inexistência de licença de utilização do imóvel prometido.
Recordemos que neste caso em concreto a lei exige, sob pena de nulidade, não só o reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes comprador e vendedor mas também que exista a competente licença de utilização ou construção, consoante o momento.
Tudo com a salvaguarda da omissão de qualquer dos requisitos poder ser apenas invocada pelo promitente comprador, quando este não lhe tenha dado culposamente causa.
Neste contexto, podemos ler no sumário do referido Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça que o incumprimento da formalidade consistente na inexistência de licença de construção ou de utilização, só constitui causa de nulidade do contrato promessa de celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício ou sua fração autónoma se tal facto continuar a ocorrer no momento da celebração da escritura pública do contrato prometido. Isto porque, acrescenta, tal vício pode ser sanado se, após a celebração do contrato promessa, a licença em questão for obtida, precisamente até à celebração da escritura pública do contrato prometido.
Poderá ser assim entendido que para invocação da nulidade do contrato promessa por inexistência de licença de construção ou de utilização, os promitentes-compradores haverão de agendar e comparecer perante a entidade que celebrar a escritura ou autenticar o documento particular referente ao contrato prometido, certificando-se tais factos!
Tal poderá ser especialmente relevante e alvo de cuidada ponderação na defesa dos interesses do promitente comprador – assumindo que não existe culpa da sua parte –, caso haja sinal.
Isto porque a arguição da nulidade em questão conduzirá à devolução do sinal em singelo; mas a resolução do contrato com base no incumprimento definitivo culposo – por impossibilidade de celebração de escritura por falta de licença de construção ou de utilização – levará à possibilidade de exigir o sinal em dobro!
No entanto, verificado o pressuposto para arguição da nulidade referida, não cremos que o promitente vendedor possa ficar sujeito indefinidamente ao arbítrio do promitente comprador, por eventual desequilíbrio injustificável de posições jurídicas.
Assim, não obstante o momento agora definido pelo Supremo Tribunal de Justiça, nestes casos, deverá continuar a ser realizada uma ponderação casuística, precavendo-se o abuso do direito por qualquer das partes, para que se mantenha o equilíbrio das posições.
por João Carlos Teixeira e Leonel Lucas, Área de Prática – Contencioso e Arbitragem
