No passado dia 7 de Outubro de 2023 entrou em vigor a Lei 56/2023 de 6 de Outubro, a qual compõe o Programa Mais Habitação, e através da qual são introduzidas significativas alterações no setor do imobiliário e habitação. Vimos através da presente Nota elencar e sintetizar o conteúdo das principais alterações que agora entraram em vigor.
1. Alojamento Local
- Registo e respetiva transmissão
– Sempre que o estabelecimento de alojamento local seja registado em fração autónoma de edifício em regime de propriedade horizontal que se destine, no título constitutivo a habitação, deve o registo ser precedido de decisão do condomínio para uso diverso, de exercício da atividade de alojamento local.
– O título de abertura ao público do estabelecimento de alojamento local caduca em caso de transmissão de qualquer parte do capital social da pessoa coletiva titular do registo, independentemente da percentagem.
– As causas de caducidade do título e a sua intransmissibilidade, nas modalidades de «moradia» e «apartamento», ainda que na titularidade ou propriedade de pessoa coletiva, localizado em áreas de contenção, não se aplica em caso de sucessão.
– No caso de a atividade de alojamento local ser exercida numa fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente, a assembleia de condóminos, por deliberação de, pelo menos, 2/3 da permilagem do edifício, pode opor-se ao exercício da atividade na referida fração. Contudo, neste âmbito, essa oposição não produz efeitos quando o título constitutivo expressamente preveja a utilização da fração para fins de alojamento local ou tenha havido deliberação expressa da assembleia de condóminos a autorizar a utilização da fração para aquele fim.
- Renovação
– O registo de estabelecimento local tem a duração de cinco anos, renovável por iguais períodos.
– As renovações carecem de deliberação expressa da câmara municipal territorialmente competente, com faculdade de delegação e subdelegação, no prazo definido em regulamento municipal, podendo opor-se, com base nos requisitos de funcionamento dos estabelecimentos ou, quando aplicável, com o previsto na respetiva Carta Municipal de Habitação.
- Suspensão de novos registos de alojamento local
– A emissão de novos registos, na modalidade de apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício fica suspensa em todo o território nacional, com exceção dos territórios do interior identificados na Portaria n.º 208/2017, de 13 de julho.
– Por sua vez, os municípios definem, expressamente, o adequado equilíbrio de oferta de habitações e alojamento estudantil no respetivo território, sem prejuízo da identificação das regras e dos limites da utilização de frações habitacionais para alojamento local.
– A suspensão indicada mantém-se na totalidade ou parte da área do município em que tenha sido declarada a situação de carência habitacional.
– A suspensão de novos registos de alojamento local não se aplica à exploração de imóveis integrados no Fundo Revive Natureza e às Regiões Autónomas.
- Reapreciação de registos de alojamento local emitidos
– Os registos de alojamento local emitidos à data da entrada em vigor da suprarreferida Lei são reapreciados durante o ano de 2030, sendo renováveis por cinco anos após a primeira reapreciação.
– Ficam excluídos dessa reapreciação os estabelecimentos de alojamento local que constituam garantia real de contratos de mútuo até 16 de fevereiro de 2023, que ainda não tenham sido integralmente liquidados até 31 de dezembro de 2029, pelo que a primeira reapreciação apenas terá lugar após a amortização integral.
- Caducidade de registos inativos
– Os titulares do registo de alojamento local são obrigados a efetuar prova, mediante apresentação de declaração contributiva, da manutenção da atividade de exploração.
– A referida prova deverá ser realizada no prazo de 2 meses a contar da data de entrada em vigor da suprarreferida Lei, sob pena de, não sendo cumprida esta obrigação, ser cancelado o registo.
– Esta obrigação não é aplicável à exploração de unidades de alojamento local em habitação própria e permanente, desde que essa exploração não ultrapasse 120 dias por ano.
2. Golden Visa
– Não são admitidos novos pedidos de concessão de Golden Visa referentes a investimentos imobiliários e a depósitos de capitais, a partir da data de entrada em vigor da suprarreferida Lei, mas fica salvaguardada a possibilidade de renovação dos processos em curso, quer para os investidores, quer para os seus reagrupados.
– Fica também salvaguardada a possibilidade de acesso à Autorização de Residência Permanente e à nacionalidade portuguesa através do Golden Visa, nos termos já atualmente em vigor.
– A renovação dos processos de Golden Visa será convertida numa Autorização de Residência para Imigrantes Empreendedores, mas os seus titulares apenas terão de cumprir o prazo mínimo de permanência de 7 dias, seguidos ou interpolados, no 1.º ano e de 14 dias, seguidos ou interpolados, nos subsequentes períodos de 2 anos.
– Já quanto aos processos de Golden Visa pendentes, mantêm-se válidos os pedidos de concessão e de renovação já submetidos e que se encontrem a aguardar decisão junto do SEF à data de entrada em vigor da suprarreferida lei, os quais serão igualmente convertidos em Autorizações de Residência para Imigrantes Empreendedores, mas os seus titulares apenas terão de cumprir o prazo mínimo de permanência de 7 dias, seguidos ou interpolados, no 1.º ano e de 14 dias, seguidos ou interpolados, nos subsequentes períodos de 2 anos.
– Para efeitos das referidas Autorizações de Residência para Imigrantes Empreendedores, devem as entidades competentes verificar a adequação do investimento ao respetivo projeto empreendedor.
– É ainda permitida a submissão de novas Autorizações de Residência que digam respeito às seguintes formas de investimento, contanto que, direta ou indiretamente, não se destinem ao investimento imobiliário:
a) Criação de, pelo menos, 10 postos de trabalho;
b) Transferência de capitais no montante igual ou superior a € 500.000, que seja aplicado em atividades de investigação desenvolvidas por instituições públicas ou privadas de investigação científica, integradas no sistema científico e tecnológico nacional;
c) Transferência de capitais no montante igual ou superior a € 250.000, que seja aplicado em investimento ou apoio à produção artística, recuperação ou manutenção do património cultural nacional, através de serviços da administração direta central e periférica, institutos públicos, entidades que integram o setor público empresarial, fundações públicas, fundações privadas com estatuto de utilidade pública, entidades intermunicipais, entidades que integram o setor empresarial local, entidades associativas municipais e associações públicas culturais, que prossigam atribuições na área da produção artística, recuperação ou manutenção do património cultural nacional;
d) Transferência de capitais no montante igual ou superior a € 500.000, destinados à aquisição de partes de organismos de investimento coletivo não imobiliários, que sejam constituídos ao abrigo da legislação portuguesa, cuja maturidade, no momento do investimento, seja de, pelo menos, 5 anos e, pelo menos, 60% do valor dos investimentos seja concretizado em sociedades comerciais sediadas em Portugal;
e) Transferência de capitais no montante igual ou superior a € 500.000, destinados à constituição de uma sociedade comercial com sede em Portugal, conjugada com a criação de 5 postos de trabalho permanentes, ou para reforço de capital social de uma sociedade comercial com sede em Portugal, já constituída, com a criação de pelo menos 5 postos de trabalho permanentes ou manutenção de pelo menos 10 postos de trabalho, com um mínimo de 5 permanentes, e por um período mínimo de 3 anos.
3. Contratos de Arrendamento
- Nos novos contratos de arrendamento
– A renda inicial dos novos contratos de arrendamento para fins habitacionais que incidam sobre imóveis relativamente aos quais tenham vigorado contratos de arrendamento celebrados nos cinco anos anteriores à entrada em vigor da presente lei não podem exceder o valor da última renda praticada sobre o mesmo imóvel em anterior contrato, aplicado o coeficiente de 1,02.
– Esta limitação aplica-se aos contratos que excedam os limites gerais de preço de renda por tipologia definidos por portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças e da habitação.
– Na eventualidade do preço de renda não ter sido objeto de uma ou mais atualizações legalmente permitidas, ao valor de renda inicial pode ser aplicado o coeficiente anual apurado pelo Instituto Nacional de Estatística e definido até 30 de outubro de cada ano, desde que não haja decorrido mais de três anos sobre a data em que teria sido inicialmente possível a sua aplicação.
– Estabelece-se ainda a faculdade de, no caso de imóveis que sejam objeto de obras de remodelação ou restauro profundos, acrescer à renda inicial dos novos contratos de arrendamento o valor relativo às correspondentes despesas suportadas pelo senhorio, até ao limite anual de 15%.
– Passa vigorar o dever de utilização do edificado, devendo as edificações ser objeto de fiscalização periódica quanto às condições de habitabilidade, por parte da respetiva câmara municipal, sendo esta fiscalização determinada oficiosamente pela Câmara Municipal ou em resposta a requerimento apresentado por qualquer interessado.
- Nos contratos de arrendamento antigos
– Os contratos anteriores a 1990 não transitam para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), estando, contudo, prevista uma compensação aos senhorios.
4. Procedimentos de despejo
– No âmbito do procedimento especial de despejo, é instituída a garantia de pagamento por parte do Estado relativamente a rendas que se vençam após o termo do prazo da oposição ao procedimento especial de despejo, o que sucede quando:
- Esteja em causa resolução do contrato de arrendamento para fins habitacionais fundada em mora do arrendatário;
- O requerente tenha feito uso da faculdade de desistência do pedido de pagamento de rendas;
- O arrendatário não tenha posto termo à mora no prazo de um mês;
- O arrendatário mantenha a ocupação do locado.
– Com o referido pagamento de rendas, fica o Estado automaticamente sub-rogado nos direitos do requerente, os quais poderão ser exercidos através de execução fiscal.
– É ainda estabelecido como valor máximo mensal 1,5 vezes a Remuneração Mínima Mensal Garantida, com o limite total de nove vezes o correspondente da Remuneração Mínima Mensal Garantida.
5. Arrendamento Forçado de Edifícios (ou frações) de Habitação Devolutos
– O pacote “Mais Habitação” veio também introduzir alterações no Regime Jurídico da Urbanização e Edificação no que ao dever de utilização diz respeito, estabelecendo que nos casos em que uma habitação (prédio ou fração autónoma), quando localizada fora dos territórios do interior se encontre devoluta há mais de dois anos, poderá o município onde a(s) mesma(s) se encontre(m), promover o seu arrendamento forçado.
– Este mecanismo tem como pressuposto uma notificação prévia por parte da Câmara Municipal competente ao proprietário para fazer obras de conservação ou para dar utilização ao imóvel.
– Este regime de aplicação “excecional e supletiva”, não é de cumprimento obrigatório pelos municípios.
– Destaca-se ainda a faculdade da Câmara Municipal poder, “oficiosamente ou a requerimento de qualquer interessado, determinar a fiscalização sobre as condições de utilização do imóvel.”
6. Matéria Fiscal
- Contribuição extraordinária sobre os estabelecimentos de alojamento local (“CEAL”) – É criada uma Contribuição Extraordinária sobre os apartamentos e estabelecimentos em Alojamento Local – CEAL.
> Incidência objetiva e subjetiva
– A CEAL incide sobre os imóveis habitacionais afetos a alojamento local, a 31 de dezembro de cada ano.
– A CEAL é devida pelos titulares da exploração dos estabelecimentos. Os proprietários (que não sejam titulares da exploração) nos quais se desenvolva a exploração de alojamento local são responsáveis subsidiários pelo pagamento da contribuição.
– Excluem-se da incidência objetiva da CEAL os imóveis localizados no interior do país bem como os imóveis localizados em freguesias que preenchem os seguintes critérios:
- Sejam abrangidas por Carta Municipal de Habitação em vigor que evidencie o adequado equilíbrio de oferta de habitações e alojamento estudantil no município;
- Integrem municípios nos quais não tenha sido declarada a situação de carência habitacional; e,
- Não tenham qualquer parte do seu território como zona de pressão urbanística.
> Isenção – Estão isentos da CEAL os imóveis habitacionais que não constituam frações autónomas, nem partes ou divisões suscetíveis de utilização independente e as unidades de alojamento local em habitação própria e permanente, desde que a exploração não ultrapasse 120 dias por ano.
> Taxa e base tributável – A taxa de CEAL aplicável é de 15%. A base tributável resulta da aplicação do coeficiente económico do alojamento local e do coeficiente de pressão urbanística à área bruta privativa dos imóveis habitacionais. Os coeficientes são publicados anualmente em Portaria.
> Liquidação e pagamento da CEAL – A CEAL é liquidada e paga pelo sujeito passivo, até ao dia 20 e 25 de junho, respetivamente, do ano seguinte ao facto tributário.
> Não dedutibilidade para efeitos de IRC – A CEAL não é dedutível para efeitos de determinação do lucro tributável em IRC, mesmo quando contabilizada como gasto do período de tributação.
- Imposto sobre o Valor Acrescentado (“IVA”)
> Verbas 2.18 e 2.23 – Taxa reduzida de IVA (6%) – A verba 2.18 passa a incluir a reabilitação, e já não apenas a construção, de “habitações para arrendamento acessível”, a par de imóveis de habitações económicas e habitações de custos controlados, desde que pelo menos 700/1000 dos prédios em propriedade horizontal ou a totalidade dos prédios em propriedade total ou frações autónomas seja afeta a um dos referidos fins e certificadas por uma das entidades competentes.
> Por sua vez, a verba 2.23 do Código do IVA em vigor reporta-se às empreitadas de reabilitação urbana. A redação da Lei passa a abranger na taxa reduzida “as empreitadas de reabilitação de edifícios, bem como as empreitadas de construção ou reabilitação de equipamentos de utilização coletiva de natureza pública, localizados em áreas de reabilitação urbana (áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística, zonas de intervenção das sociedades de reabilitação urbana e outras) delimitadas nos termos legais, ou ainda no âmbito de operações de requalificação e reabilitação de reconhecido interesse público nacional.”
- Estatuto dos Benefícios Fiscais (“EBF”)
– É aditado um novo artigo ao Estatuto dos Benefícios Fiscais no âmbito do Programa de Apoio ao Arrendamento – PAA, que estabelece um novo regime fiscal, nos termos do qual ficam isentos de:
– IMT | Aquisição de terrenos para construção destinados à construção de imóveis habitacionais vinculados ao PAA;
– IMT |Aquisição, reabilitação ou construção de prédios urbanos ou frações autónomas para afetação ao PAA;
– IMI | Prédios urbanos ou frações autónomas afetas ao PAA, por 3 anos a contar do ano da aquisição (renovação por 5 anos, não automática).
– A aplicação das isenções está condicionada à celebração de contrato de arrendamento no âmbito do PAA, no prazo máximo de 6 meses desde a data de transmissão, ou à manutenção do destino do imóvel durante 5 anos desde a data da transmissão.
- Incentivos ao arrendamento habitacional a custos acessíveis
– É aditado um novo artigo ao Estatuto dos Benefícios Fiscais que prevê um regime fiscal de incentivo ao arrendamento habitacional a custos acessíveis:
– As mais-valias resultantes da alienação de unidades de participação em fundos de investimento imobiliário e sociedades de investimento imobiliário em que pelo menos 75% dos seus ativos sejam bens imóveis afetos a arrendamento habitacional a custos acessíveis, é tributado à taxa de 10% quando os titulares sejam entidades não residentes a que não seja aplicável a isenção prevista no artigo 27.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais ou sujeitos passivos de IRS residentes em território português que obtenham os rendimentos fora do âmbito de uma atividade comercial, industrial ou agrícola e não optem pelo respetivo englobamento;
– Isenção de IRS e IRC, nos rendimentos prediais obtidos no âmbito dos programas municipais de oferta para arrendamento habitacional a custos acessíveis e para alojamento estudantil.
- Transferência de imóveis de Alojamento Local para Arrendamento – Isenção de IRS e IRC – Com o intuito de promover a oferta de habitação disponível, nomeadamente nos grandes centros urbanos, e fomentar a transição de imóveis afetos ao alojamento local para arrendamento para habitação permanente, isentam-se os rendimentos prediais que daí venham a decorrer, em sede de IRS e de IRC.
Esta isenção encontra-se sujeita às seguintes condições:
– Resultem da transferência para arrendamento destinado a habitação permanente, de imóveis afetos à exploração de estabelecimentos de alojamento local;
– Registo e afetação da exploração de estabelecimentos de alojamento local – até ao final de 2022;
– Celebração do contrato de arrendamento para habitação permanente e respetivo registo no Portal das Finanças – até ao final de 2024.
- Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares (“IRS”)
> Reinvestimento das Mais-Valias | Exclusão de Tributação – O regime de exclusão de tributação das mais-valias na transmissão onerosa de imóveis cujo destino seja a habitação própria e permanente do sujeito passivo e seu agregado familiar, quando haja lugar ao reinvestimento do valor de realização, foi alvo de alterações relevantes com a Lei Mais Habitação, tendo sido introduzidos dois requisitos adicionais:
– O imóvel transmitido terá de se ter destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo e seu agregado familiar, nos 24 meses anteriores à sua alienação, comprovada através do respetivo domicílio fiscal;
– Os sujeitos passivos não poderão ter beneficiado deste regime nos 3 anos anteriores.
> Rendimentos Prediais – Consagra-se a aplicação de duas taxas distintas a rendimentos prediais, consoante a sua afetação:
– Taxa autónoma de 28% – arrendamento não habitacional;
– Taxa autónoma de 25% – arrendamento habitacional.
- Arrendamento de longa duração – Taxas reduzidas
Cenário Atual e Proposto
- Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (“IMT”)
> Aquisição de Prédios para Revenda – Isenção e Caducidade
– O legislador reduz de 3 para 1 ano, entre a compra de um imóvel e subsequente revenda, para a aplicação da isenção de IMT na compra de imóveis para revenda. – O legislador vem ainda clarificar que, para efeitos de caducidade da isenção, se considera que foi dado destino diferente ao imóvel, quando se verifique a conclusão das obras de edificação ou melhoramento, ou outras alterações que possam determinar variação do VPT do imóvel.
> Imposto Municipal sobre os Imóveis (“IMI”)
– É consagrada uma nova isenção no Código do IMI para terrenos para construção de habitações cujo procedimento de controlo prévio para obras de construção de imóveis com fim habitacional, se tenha iniciado, mas para os quais não tenha ainda sido emitida uma decisão final, expressa ou tácita, do procedimento.
– Ficam igualmente isentos de IMI os prédios em que o procedimento de controlo prévio de obras de construção se tenha iniciado, e para os quais ainda não tenha havido decisão final.
– Não gozam do regime de isenção os sujeitos passivos que tenham adquirido o prédio a entidade que dele já tenha beneficiado.
> Prédios devolutos em zonas de pressão urbanística – Os prédios urbanos ou frações autónomas que se encontrem devolutos há mais de um ano, os prédios em ruínas, bem como os terrenos para construção inseridos no solo urbano e cuja qualificação em plano municipal de ordenamento do território atribua aptidão para o uso habitacional, sempre que se localizem em zonas de pressão urbanística, estão sujeitos a taxas agravadas de IMI.
> Comunicação de contratos de consumos de serviços – Para efeitos de controlo da utilização dada aos imóveis, a Lei vem prever que as entidades distribuidoras de água, energia e de telecomunicações fixas devem comunicar à Autoridade Tributária e Aduaneira os contratos de consumos e serviços com clientes finais.
A Antas da Cunha ECIJA permanece totalmente disponível para esclarecer quaisquer questões respeitantes a esta ou outras matérias.
