O Tribunal Constitucional decidiu, em acórdão de 7 de abril de 2026, que é inconstitucional a interpretação que exclui do regime de exclusão de tributação de mais‑valias as situações em que o valor da venda da habitação é usado para amortizar um empréstimo contraído para construção da casa, e não apenas para a sua aquisição. A decisão pode abrir caminho à recuperação de imposto pago por contribuintes em situação semelhante.
Esta decisão pode ter um impacto muito relevante para contribuintes que construíram a sua habitação própria e permanente com recurso a crédito à construção e que foram tributados em IRS por mais- -valias entre 2015 e 2020.
- Contexto e questão em discussão
O regime especial previsto no artigo 11.º da Lei n.º 82-E/2014, de 31 de dezembro (denominado regime transitório para mais-valias imobiliárias), permitia excluir de tributação as mais-valias obtidas na venda de habitação própria e permanente quando o produto da venda fosse usado para amortizar o empréstimo contraído para a aquisição da casa.
Este regime aplicava-se a alienações ocorridas entre 2015 e 2020, desde que os contratos de empréstimo tivessem sido celebrados até 31 de dezembro de 2014. O objetivo declarado deste regime era aliviar famílias em dificuldade económica, cujos rendimentos já não permitiam suportar os encargos com a habitação, evitando que a venda da casa para pagar o empréstimo fosse ainda penalizada com imposto sobre mais-valias.
Contudo, até à recente decisão do Tribunal Constitucional, a Autoridade Tributária e os tribunais – incluindo o Supremo Tribunal Administrativo – vinham interpretando este regime de forma restritiva: a exclusão de tributação só se aplicava quando o valor da venda fosse usado para amortizar empréstimos contraídos para a aquisição do imóvel alienado, excluindo os casos em que o empréstimo havia sido contraído para a construção da habitação.
O caso submetido ao Tribunal Constitucional teve origem numa liquidação de IRS relativa ao ano de 2016. A Autoridade Tributária entendeu que não havia lugar à exclusão de tributação de mais‑valias, apesar de o valor obtido com a venda da casa ter sido integralmente usado para pagar o empréstimo bancário que financiou a construção dessa habitação própria e permanente. Este entendimento foi confirmado pelo Supremo Tribunal Administrativo.
- Decisão do Tribunal Constitucional
O Tribunal Constitucional entendeu que tratar de forma diferente quem comprou uma casa com recurso a crédito à habitação e quem a construiu com crédito à construção, quando ambos vendem a casa e usam o produto da venda para pagar o respetivo empréstimo, viola os princípios constitucionais da igualdade, da justiça material e da capacidade contributiva.
Na perspetiva do Tribunal Constitucional, as duas situações são, na substância, equivalentes: em ambos os casos, o contribuinte usou um empréstimo bancário para ter uma habitação própria e permanente, e vende o imóvel usando o valor de realização para pagar o empréstimo. Nessa medida, entendeu este Tribunal que não existe fundamento material suficiente para tributar de forma mais gravosa quem optou por construir a casa.
O Tribunal considerou ainda que a medida adotada pelo legislador (excluir totalmente os empréstimos para construção) não respeita o princípio da proporcionalidade, sendo manifestamente excessiva face ao objetivo alegado de prevenir fraudes.
Em consequência, o Tribunal declarou inconstitucional o n.º 1 do artigo 11.º da Lei n.º 82‑E/2014 quando interpretado de forma a não abranger a amortização de empréstimos para construção da habitação própria e permanente.
- Quem pode ser abrangido
Esta decisão é particularmente relevante para contribuintes que reúnam todos os seguintes requisitos:
- A habitação vendida corresponde efetivamente à sua habitação própria e permanente (local onde residia de forma estável e contínua);
- A habitação foi construída (e não adquirida já edificada) com recurso a empréstimo bancário (crédito à construção);
- A venda da habitação ocorreu entre 1 de janeiro de 2015 e 31 de dezembro de 2020;
- O contrato de empréstimo à construção foi celebrado até 31 de dezembro de 2014;
- O valor obtido com a venda foi utilizado, no todo ou em grande parte, para amortizar o empréstimo de construção;
- A Autoridade Tributária tributou mais-valias em IRS com fundamento na não aplicação do regime de exclusão por se tratar de empréstimo para construção (e não para aquisição).
A decisão em causa foi proferida num recurso concreto e não tem efeitos com força obrigatória geral – ou seja, não é vinculativa para todos os casos. Contudo, representa um entendimento claro e fundamentado do Tribunal Constitucional sobre a interpretação conforme à Constituição do regime em causa. É expetável que venha a influenciar a atuação dos tribunais e da Autoridade Tributária em casos semelhantes.
Consoante a situação concreta de cada contribuinte, poderão estar disponíveis diferentes vias de reação. É essencial avaliar, com assessoria jurídica especializada:
- Se existem reclamações, impugnações judiciais ou recursos pendentes que possam beneficiar diretamente deste entendimento do Tribunal Constitucional;
- Se é aplicável o mecanismo de revisão oficiosa dos atos tributários, que permite rever liquidações mesmo fora dos prazos normais de impugnação, em casos de erro imputável aos serviços ou injustiça grave e notória;
- Se existe possibilidade de invocar a inconstitucionalidade em processos pendentes, com fundamento neste acórdão.
Atendendo à complexidade da matéria e à relevância dos prazos processuais, recomendamos que os contribuintes que se identifiquem com o perfil descrito contactem a nossa equipa de Direito Fiscal, que está disponível para esclarecer quaisquer dúvidas e para uma análise individualizada da sua situação. Esta análise permitirá aferir a viabilidade de atuação, as vias processuais adequadas e os respetivos custos e riscos, possibilitando uma tomada de decisão informada.
Por Joana Cunha d’Almeida, sócia, e Paula Madelino, associada principal, Área de Prática – Direito Fiscal
