De leve, surgiram há já 6 anos três diplomas legais que mudaram exponencialmente a forma de ver e “aproveitar” os Solos, em termos de qualificação e classificação, a saber:
– A Lei de Bases Gerais da Política Pública de Solos de Ordenamento do Território e do Urbanismo (lei n.º 31/2014, de 30 de maio) – LBGPPSOTU;
– O Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (decreto-lei n.º 80/2015, de 14 de maio) – RJIGT;
– Os Critérios de Classificação, Reclassificação e Qualificação do Solo (decreto regulamentar n.º 15/2015, de 19 de agosto).
E porque é que esta matéria é, passados 6 anos, tão atual? Passamos a explicar.
Até ao momento – e assim permanecerá enquanto os Planos Diretores Municipais não forem todos eles adaptados – conhecemos e lidamos com três tipos de Solos: rústico […], urbano [“… aquele para o qual é reconhecida vocação para o processo de urbanização e de edificação, nele se compreendendo os terrenos urbanizados ou cuja urbanização seja
programada”] e urbanizável [“aqueles cuja urbanização seja possível programar e que se destinavam, de um modo geral, à expansão do perímetro urbano já urbanizado”].
Com a entrada em vigor destes 3 diplomas passamos a ter apenas duas classificações de Solo, constituindo esta uma das medidas de maior impacto em proprietários e investidores:
– O solo urbano – total ou parcialmente urbanizado ou edificado e, como tal, afeto por plano territorial à urbanização e edificação.
– O solo rústico – destina-se a determinados usos em função da “sua reconhecida aptidão” e integra também o solo que, ainda que não dotado desta aptidão, “não seja classificado como urbano”.
Mas esta aplicação não é imediata e foi determinado um prazo de 5 anos após a entrada em vigor do DL n.º 80/2015 (que terminou em13-07-2020) para que os planos territoriais se adaptassem e adotassem a nova classificação. Este prazo foi, entretanto, prorrogado até 31 de julho de 2021, alargando-se o prazo previsto no n.º 1 do artigo 78.º da Lei n.º 31/2014, de 30 de maio, designadamente por razões e alterações legislativas decorrentes da Pandemia causada pelo Covid19.
E o caminho da mudança pode ainda ser mais longo, pois se estivermos perante terrenos classificados como solo urbanizável ou solo urbano, desde que abrangidos por urbanização programada, mas cuja classificação tenha sido alterada para solo rural em virtude da conclusão dos procedimentos de modificação dos planos que a lei prevê, estes mesmos solos mantêm a sua classificação como solo urbano até ao termo do prazo para a execução de obras de urbanização programadas ou dos programas definidos em plano de pormenor que contemple essa área.
De igual modo pode esta reclassificação ter que aguardar pela conclusão da execução de um contrato de urbanização em desenvolvimento ou pela conclusão da execução de um ato administrativo de controlo prévio anterior (licenciamento, comunicação prévia e, discute-se, a autorização dada através de um Pedido de Informação prévia).
E por que razão acontece esta reclassificação?
Por um lado, pretende-se assegurar que o solo urbano é efetivamente usado para esse fim, com respeito pela execução dos planos territoriais que assegurem a sustentabilidade financeira dos processos urbanos, bem como a distribuição dos encargos e benefícios, mediante a contratualização com, e entre, particulares.
Por outro lado, garante-se que o solo rústico fique disponível para o aproveitamento agrícola e para os demais aproveitamentos que não exijam urbanização.
Na sequência deste impacto, a Administração, à semelhança de outras situações já previstas no Regime dos Instrumentos de Gestão Territorial, passa a ter que lidar com mais um dever de indemnizar os particulares pelos sacrifícios de direitos preexistentes e juridicamente consolidados com efeitos equivalentes aos da expropriação, cujas situações vêm elencadas no art.º 171.º do RJIT, como sejam:
i) As restrições impostas aos proprietários pelos planos territoriais;
ii) O sacrifício de direitos preexistentes e juridicamente consolidados que determine a caducidade, revogação ou a alteração das condições de licença, da comunicação prévia ou informação prévia válidos e eficazes;
iii) A restrição ao aproveitamento urbanístico constante da certidão de um plano de pormenor com efeitos registais, determinada pela sua alteração, revisão ou suspensão, durante o prazo de execução previsto na programação do plano;
iv) As restrições singulares às possibilidades objetivas de aproveitamento do solo impostas aos proprietários, resultantes da alteração, revisão ou suspensão de planos territoriais, que comportem um encargo ou um dano anormal, desde que ocorram no decurso do período de três anos a contar da data da sua entrada em vigor.
Mas será esta reclassificação efetivamente reversível? Pois é o que importa saber.
Uma nova reclassificação do solo (solo rústico em urbano) deverá ser limitada ao indispensável e deve ser sustentável dos pontos de vista económico e financeiro. Deve ser suportada em indicadores demográficos e de oferta/procura de solo urbano. Deve ser programada e objeto de contratualização.
O art.º 72.º do RGIT responde-nos a esta questão. Mas se atentarmos ao seu conteúdo não podemos deixar de notar o seu elevado grau de excecionalidade.
Assim, para que o solo rústico seja reclassificado em urbano é necessária a verificação de um conjunto de exigências cumulativas, a saber:
a) será limitada aos casos de inexistência de áreas urbanas disponíveis e comprovadamente necessárias ao desenvolvimento económico e social, bem como à indispensabilidade de qualificação urbanística, por forma a traduzir-se numa opção de planeamento sustentável em termos ambientais, patrimoniais, económicos e sociais;
b) obrigará a fixar, por via contratual, os encargos urbanísticos das operações, do respetivo prazo de execução e das condições de redistribuição de benefícios e encargos, considerando todos os custos urbanísticos envolvidos;
E como aferimos da sustentabilidade económica e financeira desta reclassificação?
- Pela demonstração de indisponibilidade de solo urbano para a finalidade em concreto;
- Pela demonstração do impacto da carga urbanística que a reclassificação possa implicar, e a previsão dos encargos necessários ao seu reforço e manutenção;
- Pela demonstração da viabilidade económico-financeira da proposta, definindo os sujeitos e fontes de investimento.
E como se processa na prática a reclassificação?
A reclassificação dos solos rústicos em urbanos será sempre feita através dos procedimentos de elaboração, revisão ou alteração de planos de pormenor com efeitos registais, e com a obrigatoriedade de fixar contratualmente os encargos urbanísticos das operações, do respetivo prazo de execução e das condições de redistribuição de benefícios e encargos, considerando todos os custos urbanísticos envolvidos.
E se chegarmos ao fim do prazo determinado no plano e este não tiver sido executado?
Findo este prazo, a não realização das operações urbanísticas que ali estavam previstas determina automaticamente a caducidade da reclassificação do solo como urbano, e recupera a sua classificação (e características) de solo rústico.
Esta “caducidade automática” precisa, contudo, de um novo procedimento de alteração ou revisão do plano, o que deverá acontecer dentro de um prazo de 60 dias.
Em resumo, caso um solo urbanizável passe à categoria de solo rústico, a sua reclassificação como solo urbano ficará dependente das opções municipais no âmbito da política urbanística que se visa prosseguir, bem como à demonstração da viabilidade económica.
Na prática, se não for uma tarefa impossível será certamente uma tarefa Herculiana.
por Ana Cristina Borges, Área de Prática – Direito Imobiliário e Urbanismo
