No passado dia 30 de dezembro, foi publicada a já aguardada alteração ao Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio – que entra em vigor 30 dias após a data da sua publicação -, considerando a crescente necessidade em garantir a oferta de habitação digna e acessível em Portugal. Foi neste contexto aprovado o plano “Construir Portugal” que visa, entre outras metas, numa lógica de flexibilização das regras de uso dos solos, em especial dos classificados como rústicos ou integrados na Reserva Agrícola Nacional e na Reserva Ecológica Nacional, a promoção da construção de habitação pública e acessível, a custos controlados, bem como a criação de soluções de venda no mercado a preços compatíveis com a capacidade financeira das famílias.
Neste contexto, e sem prejuízo de uma leitura mais atenta do diploma, importa reter as notas que se seguem e que mudam a estratégia adotada anteriormente na alteração de 2015:
- São alterados os artigos 72.º, 72.º-B, 84.º, 119.º, 121.º, 123.º e 199.º do Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio.
- São revogados o n.º 3 do artigo 72.º, o n.º 9 do artigo 72.º-A, a alínea c) do n.º 1 do artigo 121.º e os n.ºs 5, 6, 7, 8, 9 e 10 do artigo 123.º do Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio, na sua redação atual.
- O presente decreto-lei possibilita, a título excecional, a criação de áreas de construção em solos compatíveis com área urbana já existente, desde que tenha por fundamento as necessidades demonstradas de salvaguarda de valores de interesse público relevantes em termos ambientais, patrimoniais, económicos e sociais.
- Continua, ainda assim, a vigorar a proibição de construção em unidades de terra com aptidão elevada para o uso agrícola, nos termos da Reserva Agrícola Nacional.
- Quanto à Reserva Ecológica Nacional, continuam também a ser salvaguardados os valores e funções naturais fundamentais, bem como prevenidos os riscos para pessoas e bens.
- Prevê-se um regime especial de reclassificação de terrenos para solo urbano, limitado aos casos em que a finalidade seja habitacional ou conexa à finalidade habitacional e usos complementares, sujeitando-se, ainda, ao cumprimento cumulativo de um conjunto de requisitos que visam salvaguardar aquelas outras condicionantes urbanísticas, designadamente a obrigação de destinar pelo menos 70% da área total de construção a habitação pública, arrendamento acessível ou habitação de valor moderado.
- A deliberação de reclassificação:
- deve prever os encargos das operações urbanísticas, o respetivo prazo de execução e as condições de redistribuição de benefícios e encargos, considerando todos os custos urbanísticos envolvidos;
- deve prever o procedimento de reclassificação dos solos adotado;
- processa-se através do procedimento simplificado de reclassificação dos solos, previsto no artigo 72.º-A do RJIGT, bem como do regime especial de reclassificação para solo urbano previsto no artigo 72.º-B desse mesmo diploma legal.
- O exercício excecional de reclassificação é legitimado por deliberação da assembleia municipal, sob proposta da câmara municipal, refletindo, assim, um processo de decisão colegial.
- Nos procedimentos de reclassificação para solo urbano não sujeitos a plano de pormenor, a reclassificação fica sujeita à delimitação de uma unidade de execução e à garantia da provisão de infraestruturas e de serviços associados.
- Mesmo considerando que a 31 de dezembro finda o prazo para a integração das regras de qualificação e classificação do solo nos planos municipais e intermunicipais de ordenamento do território, e não obstante o referido prazo não ter sofrido qualquer alteração, possibilita-se a realização de operações urbanísticas cuja finalidade seja habitacional ou conexa.
- O prazo estabelecido para a reclassificação não pode exceder os cinco anos a contar da data de publicação da deliberação do respetivo órgão deliberativo na 2.ª série do Diário da República, o qual pode ser prorrogado, uma só vez, pelo período correspondente a, pelo menos, metade do prazo inicial, por razões excecionais e desde que as operações urbanísticas já tenham sido iniciadas. Findo os referidos prazos, a não realização das operações urbanísticas previstas determina, automaticamente, a caducidade total ou parcial da classificação do solo como urbano -, sem prejuízo das faculdades urbanísticas adquiridas mediante título urbanístico, nos termos da lei -, a comunicar pela câmara municipal ao serviço de registo predial, para efeitos de averbamento gratuito de cancelamento ou de atualização do registo da reclassificação para solo urbano, devendo a comunicação especificar quais os prédios abrangidos e indicar, por referência a cada um desses prédios, se a caducidade é total ou parcial.
- Introduz-se o conceito de habitação ‘de valor moderado’, que corresponde àquela em que o preço por m2 de área bruta privativa não exceda o valor da mediana de preço de venda por m2 de habitação para o território nacional ou, se superior, 125 % do valor da mediana de preço de venda por m2 de habitação para o concelho da localização do imóvel, até ao máximo de 225 % do valor da mediana nacional, valores que são apurados de acordo com a última estatística disponível do Instituto Nacional de Estatística, I. P., à data da celebração do contrato de compra e venda, considerando todas as transações no caso dos preços de venda.
- Os atos ou negócios jurídicos que tenham por objeto a transmissão, a oneração ou a promessa de transmissão ou de oneração de prédios destinados a construção de habitação de valor moderado, ou de edifícios e frações autónomas construídos nesses prédios e sujeitos a limite do preço de venda, não podem ser titulados ou realizados sem a menção desses factos e da sua inscrição definitiva no registo predial, sob pena de anulabilidade.
- Os planos municipais ou intermunicipais que até 31 de dezembro de 2024 não tenham incluído as regras de classificação e qualificação previstas no presente decreto-lei na totalidade do território do município ficam sujeitos:
- até à inclusão das regras de classificação e qualificação previstas no presente decreto-lei, ficam automaticamente suspensas as normas relativas às áreas urbanizáveis ou de urbanização programada, como tal classificadas nos planos territoriais em vigor, não podendo, nessa área e enquanto durar a suspensão, haver lugar à prática de quaisquer atos ou operações que impliquem a ocupação, uso e transformação do solo, sob pena de nulidade desses atos;
- ainda assim, a suspensão das normas nos termos referidos não impede a realização das operações urbanísticas em áreas urbanizáveis ou de urbanização programada, cuja finalidade seja habitacional ou conexa à finalidade habitacional e usos complementares, nos termos do artigo 72.º-B, aplicando-se o procedimento de reclassificação do solo para estas finalidades.
Lisboa, 06 de Janeiro de 2025.
por Henrique Moser, Ana Cristina Borges e Cristina Pires Pinto, Área de Prática – Direito Imobiliário e Urbanismo
