Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio
Junho de 2026
- OBJETO E ENQUADRAMENTO
O Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio com o objetivo de ultrapassar os constrangimentos de exequibilidade resultantes das alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, no RJUE, procede à alteração deste diploma no sentido de flexibilizar procedimentos, agilizar prazos, clarificar conceitos, assegurar a existência de títulos juridicamente seguros e disciplinar as fases de instrução, saneamento e audiência prévia dos interessados.
O diploma altera os seguintes regimes:
- Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU)
- Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE)
- Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (RJRU)
- Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro
O diploma sujeita a generalidade das operações urbanísticas realizadas em contextos em que os parâmetros urbanísticos estejam previamente definidos ao procedimento de comunicação prévia, reforçando a autorresponsabilização do interessado e dos técnicos.
As alterações ao RJUE entram em vigor no primeiro dia útil do 3.º mês seguinte ao da publicação (3 de agosto de 2026), sendo aplicáveis aos procedimentos iniciados após essa data e aos que, tendo-se iniciado antes, se encontrem ainda em fase de saneamento e apreciação liminar (artigos 12.º e 13.º do DL 108/2026).
A presente newsletter analisa as principais alterações ao RJUE, remetendo-se para depois da publicação das portarias de regulamentação a análise crítica das principais novidades.
I. Conceitos revistos e novos conceitos:
- São introduzidos ajustes e clarificações quanto aos conceitos de edificação, obras de reconstrução, obras de alteração, obras de ampliação, operações de loteamento e operações urbanísticas (artigo 2.º do RJUE) e introduzidos os conceitos “encargos devidos” e “último antecedente válido”.
- Passam a definir-se como «obras de reconstrução» a reconstituição da composição formal de todas as fachadas (dimensões e relações entre vãos), manutenção de corpos balançados/recuados e cobertura; permitindo-se alterações de materiais da estrutura e correções construtivas estritamente necessárias à segurança e salubridade – aumento de área/volume reconduz-se a ampliação (artigo 2.º, alínea c)), passando essas obras a estar isentas de procedimento de licenciamento ou comunicação prévia quando correspondam à reposição do último antecedente válido.
II. Âmbito dos procedimentos e títulos urbanísticos — artigos 4.º e 4.º-A
Formas de procedimento:
- Licença,
- Mera Comunicação prévia («comunicação prévia» ou «comunicação»); e
- Comunicação prévia com prazo (artigo 4.º, n.º 1).
Sujeição a licença (artigo 4.º, n.º 2):
- Loteamentos, obras de urbanização e remodelação de terrenos não abrangidos pela comunicação prévia (alíneas a) a c)).
- Intervenções em imóveis classificados/em vias de classificação, integrados em conjuntos/sítios classificados/em vias de classificação, e obras em zonas de proteção, salvo exceções expressas (alínea d)).
- Demolições não previstas em licença de reconstrução (alínea f)).
Sujeição a comunicação prévia (artigo 4.º, n.º 4):
- Obras de construção/alteração/ampliação/demolição em área com plano de pormenor, unidade de execução ou operação de loteamento que definam, pelo menos: alinhamentos, polígono de implantação, altura total/altura de fachadas, n.º de pisos, n.º máximo de fogos, área de construção e usos (alínea d), subalíneas i) a iii)).
- Zona urbana consolidada: obras que respeitem os planos e não excedam a altura mais frequente da frente edificada no troço, sem sujeição a cedências (alínea e)).
- Utilização/alteração de uso após obras sujeitas a controlo;
Comunicação prévia com prazo:
- Utilizações/alterações de uso não precedidas de obras sujeitas a licença, comunicação prévia ou informação prévia favorável (artigo 4.º, n.º 5; artigo 62.º-B).
Títulos urbanísticos (artigo 4.º-A):
- Foi reintroduzida a figura do título urbanístico por meio de modelos de requerimento com síntese da operação (licença, PIP, comunicação, comunicação com prazo), conjugado com o comprovativo de pagamento das taxas e, conforme o caso, notificação do deferimento ou comprovativo de submissão (deferimento tácito) e declaração de conformidade (artigo 4.º-A, n.ºs 1, 2 e 4).
- Licença: comprovativo de pagamento + último requerimento (síntese da operação) + notificação de deferimento expresso ou comprovativo de submissão (deferimento tácito) (n.º 2).
- Comunicação prévia e comunicação com prazo: comprovativo de pagamento + modelo de comunicação e comprovativo de submissão; na comunicação com prazo, inclui-se, quando aplicável, declaração de conformidade (n.º 4).
- Cedências: o título inclui comprovativo de cedências quando devido (n.º 5).
Saneamento e apreciação liminar
- Eliminação da fase de saneamento e apreciação liminar no procedimento de comunicação prévia;
- Apresentada a comunicação prévia, pagas as taxas devidas e comunicada a data de início dos trabalhos, a operação pode avançar de imediato, remetendo a intervenção municipal para controlo sucessivo, a exercer no prazo de um ano (quanto à conformidade com normas legais e regulamentares);
- Deixa de ser possível aos municípios, nas comunicações prévias, pedir elementos adicionais antes do início da execução.
Consultas externas (artigos 13.º-A e 13.º-B)
- Consultas relacionadas com a localização: promovidas pelo gestor do procedimento, via CCDR, logo que se conclua pela correta instrução do pedido (artigo 13.º-A, n.º 1).
- Consultas não relacionadas com a localização: devem ser previamente solicitadas pelo interessado e obrigatoriamente entregues com o requerimento inicial ou com a comunicação prévia (artigo 13.º-B, n.ºs 1 e 2).
- Esta autonomização procura deslocar para o momento da instrução inicial a obtenção das pronúncias setoriais que condicionam o uso da edificação ou da fração.
II.2 Prazos
| Fase/ato | Prazo | Observações |
| Saneamento e apreciação liminar
(passa a ser permitida a verificação de conteúdo e não apenas verificação dos elementos instrutórios entregues) |
20 dias | 10 dias para aperfeiçoamento pelo interessado (redução de prazo face ao regime anterior que previa 15 dias); sem prorrogação (n.º 3) |
| Projeto de arquitetura | 30 dias | Prorrogação excecional 1× por igual período; aprovação tácita (n.ºs 9 e 12) |
| Deliberação final — edificação/demolição | 20 dias | Deferimento tácito por decurso de prazo |
| Deliberação final — loteamento | 45 dias | Prorrogação excecional 1× (n.º 8) |
| Deliberação final — urbanização/remodelação | 30 dias | Prorrogação excecional 1× (n.º 8) |
| Comunicação de utilização (com prazo) | 10 dias | Vistoria em 15 dias (artigo 65.º, n.º 1) |
| Controlo sucessivo — comunicação prévia | 1 ano | Conformidade com as normas legais e regulamentares |
| A todo o tempo | Conformidade com os projetos | |
| Entrega de especialidades | 6 meses | Prorrogação 1× até 3 meses (n.º 5) |
II.3 Pedidos de informação prévia
- Clarifica-se a sua aplicabilidade do PIP qualificado quando estão em causa operações de loteamento;
- Reforça-se a natureza informativa tanto do PIP genérico (n.º 1) como do PIP qualificado (n.º 2) deixando de ser possível apresentar alterações ao projeto após audiência prévia;
- Nas obras isentas de licença ou comunicação com base em PIP favorável, passa a ser obrigatória a entrega dos projetos de especialidades, demais elementos instrutórios e termos de responsabilidade no momento de comunicação do início dos trabalhos.
II.4 Licenciamento
- Prazos por tipologia procedimental (artigo 23.º): obras de edificação e demolição (20 dias); loteamentos (45 dias); urbanização e remodelação de terrenos (30 dias); apreciação do projeto de arquitetura (30 dias).
- Prorrogação excecional e licença parcial:
- Prorrogação única por igual período;
- Licença parcial para estrutura após aprovação do projeto de arquitetura
- Alterações e deferimento tácito:
- Uma única entrega de elementos alterados após audiência prévia, com possibilidade de novas consultas em função das alterações apresentadas;
- Clarificação do título comprovativo da formação do deferimento tácito ;
II.5 A utilização dos edifícios — artigos 62.º a 65.º
- Mantém-se a mera comunicação prévia para a utilização nas operações urbanísticas precedidas de licenciamento ou comunicação prévia, às quais se adita as precedidas de PIP qualificado favorável;
- Volta a permitir-se a possibilidade de o termo de responsabilidade para utilização ser assinado por técnico habilitado a diretor de obra ou diretor de fiscalização, quando os técnicos originais já não possam subscrever.
III. Questões Substantivas
III.1. Encargos urbanísticos e nulidades
- Encargos urbanísticos, taxas e cedências
- «Encargos devidos»: incluem cauções, compensações e demais pagamentos além de taxas (artigo 2.º, alínea q)).
- Cedências: alteração e clarificação das regras relativas às parcelas a ceder para habitação publica, de custos controlados ou para arrendamento acessível (artigo 44.º).
- Validade, nulidades, caducidade e tutela da legalidade
- O novo artigo 35.º, n.º 10, do RJUE estabelece que o controlo sucessivo da conformidade legal e regulamentar dos projetos e demais elementos instrutórios da comunicação prévia caduca no prazo de 1 (um) ano, contado da data do pagamento das taxas e demais encargos devidos ou, sendo posterior, da data do início da utilização do edifício ou fração.
- O regime transitório do artigo 12.º do diploma determina que as disposições relativas aos prazos de caducidade se aplicam também a situações jurídicas já constituídas, o que abrange comunicações prévias já apresentadas antes da entrada em vigor do diploma, contando-se, nesses casos, o novo prazo de caducidade a partir dessa data (entrada em vigor).
- Distinção entre “controlo sucessivo” e “fiscalização administrativa”: o decurso do prazo de um ano faz caducar o controlo sucessivo da conformidade legal e regulamentar dos elementos instrutórios da comunicação prévia, mas não prejudica o exercício, a todo o tempo, da fiscalização administrativa, destinada a verificar a conformidade da obra com os projetos e demais elementos submetidos.
- A compressão temporal do controlo sucessivo não elimina os poderes municipais de fiscalização urbanística nem as medidas de tutela da legalidade urbanística, que continuam a encontrar fundamento nos artigos 93.º e seguintes e 102.º e seguintes do RJUE.
- É reduzido para três anos o prazo de declaração administrativa da nulidade de atos de licenciamento e de decisões sobre pedidos de informação prévia, fazendo igualmente caducar, no mesmo prazo, o direito de propositura da ação administrativa e da ação popular, sem prejuízo da exceção relativa a monumentos nacionais e respetivas zonas de proteção [artigo 69.º, n.º 4].
- Quando os factos geradores da nulidade integrem a prática de crime, o referido prazo é alargado para a duração do prazo de prescrição criminal aplicável [artigo 69.º, n.º 5].
- O artigo 70.º reafirma a responsabilidade civil do município por ações e omissões praticadas em violação do RJUE, incluindo os prejuízos resultantes de operações urbanísticas executadas com base em atos administrativos ilegais praticados no âmbito de procedimentos de licenciamento, comunicação prévia ou comunicação prévia com prazo [artigo 70.º, n.ºs 1 e 2], prevendo ainda hipóteses de responsabilidade solidária especialmente tipificadas (n.º3).
- o artigo 71.º passa a prever expressamente que a licença ou comunicação prévia da operação de loteamento caduca se não forem iniciadas as obras de edificação previstas no loteamento no prazo fixado no respetivo título, prazo esse que deve respeitar os limites máximos eventualmente previstos em instrumento de gestão territorial ou regulamento municipal, podendo apenas, a título excecional e em casos fundamentados, ser superior a 10 anos [artigo 71.º, n.º 1, alínea c)].
- Esta solução faz depender a manutenção da eficácia do loteamento não apenas da sua titulação e da execução das obras de urbanização, mas também da efetiva concretização edificatória dos lotes dentro do horizonte temporal definido no título, introduzindo uma disciplina mais exigente quanto à execução material das operações de loteamento [artigo 71.º, n.º 1, alínea c)].
- Fiscalização e contraordenações
- Fiscalização administrativa de quaisquer operações, abrangendo aspetos exteriores e interiores das edificações, exclusivamente quanto ao cumprimento de normas jurídicas (artigo 93.º, n.ºs 1 e 2).
- Contraordenações ajustadas: operações sem título (artigo 98.º, n.º 1, alínea r)); execução sem informação de início/sem elementos obrigatórios (alínea c)); utilização sem comunicação ou em desconformidade (alínea d)); não envio do comprovativo de pagamento (alínea u)); entre outras (artigos 98.º e 99.º-A).
Por Isabel Abalada Matos, Isabel Moraes Cardoso e Margarida Ferreira Marques, Área de Prática – Direito Público, Urbanismo, Ambiente e Energia
