Foi publicado, no dia 16 de dezembro de 2022, o Decreto da Assembleia da República 19/XV, relativo ao Orçamento do Estado para 2023, o qual prevê a alteração do artigo 7.º, n.º 3 do Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (“IMT”), passando a ter a seguinte redação:
“Para efeitos do disposto na parte final do número anterior, considera-se que o sujeito passivo exerce normal e habitualmente a atividade [de compra de imóveis para revenda] quando comprove o seu exercício nos dois anos anteriores mediante certidão passada pelo serviço de finanças competente, quando daquela certidão constar que, em cada um dos dois anos anteriores, foram revendidos prédios antes adquiridos para esse fim”.
Atualmente, para que a isenção prevista no artigo 7.º do Código do IMT seja diretamente aplicável aquando da aquisição de um imóvel para revenda, é necessário que seja previamente reconhecido que o sujeito passivo (adquirente) exerce normal e habitualmente a atividade de comprador de imóveis para revenda. Tal reconhecimento é atestado por certidão emitida pela Autoridade Tributária caso se confirme que, no ano anterior, o sujeito passivo adquiriu para revenda ou revendeu algum prédio antes adquirido para esse fim.
Como é possível observar, a redação da norma proposta no Orçamento do Estado para 2023 altera o âmbito de aplicação desta isenção:
- Por um lado, obriga a que o sujeito passivo tenha realizado a referida atividade nos dois anos anteriores, ao invés de apenas no ano anterior. Tal implica que fiquem, desde logo, excluídas da aplicação desta isenção as sociedades constituídas apenas no ano anterior; e
- Por outro lado, onde antes se lia “foi adquirido para revenda ou revendido algum prédio antes adquirido para esse fim”, passa a ler-se apenas “foram revendidos prédios antes adquiridos para esse fim”, eliminando-se da equação a possibilidade de comprovação da referida atividade através da compra de imóveis para revenda. Passa a ser relevante unicamente a efetiva revenda dos imóveis adquiridos para esse fim.
Cria-se, assim, um novo conceito de atividade normal e habitual de compra de imóveis para revenda, com base em fins que não são dados a conhecer, reduzindo o número de sujeitos passíveis de serem considerados para este efeito.
Em suma, irá ser significativamente alterado o modo de acesso a um benefício que, até agora, se encontrava fortemente consolidado no nosso sistema fiscal.
Tendo em conta a corrente utilização do regime de isenção previsto no artigo 7.º do Código do IMT por parte dos promotores imobiliários em Portugal, prevemos que esta medida venha a ter um impacto significativo no setor, que o interpretará certamente como uma medida penalizadora, com o aparente objetivo de limitar o âmbito da isenção, aplicando-se a um número mais reduzido de transmissões onerosas de imóveis.
por Henrique Moser e Mariana Garrido Carvalho, Área de Prática – Direito Imobiliário e Urbanismo
