Hoje vivemos tempos de incerteza e o futuro ainda não é claro. Temos vivido mudanças muito rápidas no mercado, nos últimos meses, devido à pandemia COVID-19, mas é incontestável a capacidade demonstrada, nos diversos setores da sociedade, em adaptarem-se e procurar solucionar os circunstancialismos presentes.
Neste sentido, ao longo da pandemia e por forma a que o impacto desta não fosse tão lesivo, o Governo lançou vários apoios e iniciativas para ajudar as famílias e as empresas em dificuldades, nomeadamente através de moratórias no crédito; empréstimos do Estado com condições especiais nas rendas; linhas de financiamento para as empresas; incentivos à economia digital, entre outros.
No período de vigência do estado de emergência, a Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, veio aprovar medidas excecionais e temporárias de resposta à situação epidemiológica, que no âmbito dos efeitos sobre os contratos de arrendamento em vigor, determina a suspensão:
- da produção de efeitos das denúncias de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelos senhorios;
- da caducidade dos contratos de arrendamento habitacionais e não habitacionais, salvo se o arrendatário não se opuser à cessação;
- da produção de efeitos da revogação, da oposição à renovação de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio;
- do prazo indicado no artigo 1053.º do Código Civil, relativo à exigibilidade da restituição do objeto do contrato de arrendamento caduco, se o término desse prazo ocorrer durante o período em que vigorarem as referidas medidas;
- da execução de hipoteca sobre imóvel que constitua habitação própria e permanente do executado.
Os efeitos suspensivos, nos termos da Lei n.º 14/2020, de 9 de maio, que procedeu à terceira alteração à Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, vigoram até ao dia 30 de setembro de 2020, e a partir desse dia todas as situações supra mencionadas voltam a produzir os respetivos efeitos.
No que concerne à moratória no pagamento das rendas, relativamente aos arrendamentos habitacionais, a Lei n.º 4-C/2020, de 6 abril, prevê um regime excecional para as situações de mora no pagamento das rendas, aplicável às rendas que se vençam a partir de 1 de abril de 2020, aplicando-se aos arrendatários, senhorios, estudantes e fiadores que tenham a seguinte quebra de rendimentos:
- uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar do arrendatário face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior; e
- a taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário, calculada como percentagem dos rendimentos de todos os membros daquele agregado destinada ao pagamento da renda, seja ou se torne superior a 35%; ou
- uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar do senhorio face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior; e
- essa percentagem da quebra de rendimentos seja provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários ao abrigo do disposto na presente lei.
Assim, de acordo com a atual redação da mencionada Lei, os arrendatários, estudantes e fiadores referidos podem recorrer à concessão de apoio financeiro através do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P, mediante a concessão de empréstimos sem juros, para pagamento das rendas que se vençam a partir do dia 1 de abril de 2020 e até ao dia 1 de setembro de 2020. Acresce que nas situações acima referidas, o senhorio só tem direito à resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, se o arrendatário não efetuar o seu pagamento, no prazo de 12 meses contados do termo desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês.
Relativamente aos arrendamentos não habitacionais a Lei n.º 17/2020, de 29 de maio, que procedeu à primeira alteração à Lei n.º 4-C/2020, de 6 abril, aplica-se aos arrendatários não habitacionais e a outras formas contratuais de exploração de imóveis para fins comerciais, nos termos seguintes:
- Aos estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas ao abrigo do Decreto n.º 2 -A/2020, de 20 de março, ou por determinação legislativa ou administrativa, nos termos previstos no Decreto -Lei n.º 10 -A/2020, de 13 de março, ou ao abrigo da Lei de Bases da Proteção Civil, aprovada pela Lei n.º 27/2006, de 3 de julho, da Lei de Bases da Saúde, aprovada pela Lei n.º 95/2019, de 4 de setembro, ou de outras disposições destinadas à execução do estado de emergência, bem como, após a sua cessação, ao abrigo de disposição legal ou medida administrativa aprovada no âmbito da pandemia da doença COVID -19 que determine o encerramento de instalações ou suspensão de atividades, incluindo nos casos em que estes mantenham a prestação de atividades de comércio eletrónico, ou de prestação de serviços à distância ou através de plataforma eletrónica;
- Aos estabelecimentos de restauração e similares, encerrados nos termos das disposições anteriores, incluindo nos casos em que estes mantenham atividade para efeitos exclusivos de confeção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio, nos termos previstos no Decreto n.º 2 -A/2020, de 20 de março, ou em qualquer outra disposição que o permita.
Nos termos da presente Lei o arrendatário não habitacional que preencha os requisitos referidos, poderá diferir o pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa.
A grande novidade legislativa prende-se com o facto de, após o termo do estado de emergência, e até ao dia 1 de setembro de 2020, o arrendatário não habitacional poder igualmente diferir o pagamento das rendas pelos meses em que ao abrigo de disposição legal ou medida administrativa aprovada no âmbito da pandemia da doença COVID -19 seja determinado o encerramento de instalações ou suspensão de atividades ou no primeiro mês subsequente. Nos casos em que por determinação legal ou administrativa, o estabelecimento ou atividade esteja encerrado ou suspenso, o período de regularização da dívida só tem início em 1 de setembro de 2020 ou após o término do mês subsequente àquele em que cessar o impedimento. Refira-se que o período de regularização das rendas diferidas não pode ultrapassar o mês de junho de 2021.
Em suma, no que concerne ao arrendamento, as medidas adotadas pelo Governo ao longo da pandemia têm auxiliado os arrendatários habitacionais, bem como os estabelecimentos e as atividades que foram suspensas. Contudo, a grande questão que se coloca é saber se as soluções adotadas são suficientes para fazer face ao impacto económico da pandemia num futuro próximo.
