No dia 22.03.2022, o pleno das secções cíveis do Supremo Tribunal de Justiça (STJ) proferiu um acórdão de uniformização de jurisprudência nos seguintes termos:
“No regime da propriedade horizontal, a indicação no título constitutivo, de que certa fracção se destina a habitação, deve ser interpretada no sentido de nela não ser permitida a realização de alojamento local.”
A decisão recentemente proferida não tem efeito sobre a legislação em matéria de alojamento local, mas implica que tenha passado a existir jurisprudência firmada no sentido de que é ilícita a exploração, em regime de alojamento local, das frações autónomas integradas em imóveis cujo título constitutivo da propriedade horizontal indique que as mesmas se destinam a uso habitacional, o que não poderá deixar de se refletir no sentido (convergente com o do acórdão em análise) das decisões que os tribunais venham a tomar em processos onde o tema se discute.
A liberdade de interpretação, potenciada pela ausência de uma previsão legal a esse respeito no DL n.º 128/2014, de 29 de agosto, e cujas divergências são patentes na contradição de julgados que subjaz ao acórdão, sofre uma compressão no sentido de subsumir ao uso comercial a atividade de alojamento local (tendo por base o conceito de habitação como um tipo de utilização personalizada e tendencialmente estável de um imóvel, por oposição à natureza aleatória e temporária que caracteriza o alojamento local).
Do ponto de vista dos litígios em curso, em que esteja em causa a mesma questão fundamental de direito, a prolação deste acórdão tem os seguintes impactos processuais:
- independentemente do valor da causa e da sucumbência, será sempre admissível recurso de uma decisão que venha a ser proferida contra a jurisprudência ora uniformizada (cfr. artigo 629.º, n.º 2, alínea c), do CPC);
- independentemente do valor da causa e da sucumbência, não será admissível recurso de um acórdão da Relação que esteja em contradição com outro, proferido por qualquer Relação ou pelo STJ, do qual não caiba recurso ordinário por motivo estranho à alçada do tribunal, que seja conforme com a jurisprudência ora uniformizada (vide artigos 629.º, n.º 2, alínea c) e 672.º, n.º 1, alínea c), ambos do CPC).
A decisão recentemente proferida pelo STJ irá, com elevado grau de probabilidade, provocar um incremento nos litígios judiciais tendentes à (i) declaração de ilicitude da exploração, em regime de alojamento local, de frações autónomas integradas em imóveis cujo título constitutivo da propriedade horizontal indique que as mesmas se destinam a uso habitacional e à (ii) condenação dos condóminos em causa a cessarem tal exploração.
Confirmando-se o referido aumento da litigiosidade, e tendo em conta o sentido da jurisprudência recentemente uniformizada, é de antecipar igualmente consequências, quer do ponto de vista da diminuição da rentabilidade deste setor de atividade económica, quer do ponto de vista do incremento da oferta de frações para uso habitacional.
Não obstante o sentido da jurisprudência firmada, deve ser esclarecido que a menção ao fim a que se destina cada fração autónoma não reveste uma natureza irreversível, podendo o título constitutivo da propriedade horizontal ser objeto de alteração mediante acordo de todos os condóminos.
por Raquel Ribeiro Correia, Área de Prática – Contencioso e Arbitragem; e João Diogo Tavares, Área de Prática – Direito Imobiliário e Urbanismo
