A corrida ao investimento imobiliário dos últimos anos, teve como um dos seus principais impulsos, o extenso pacote de medidas legislativas ligadas à flexibilização do mercado de arrendamento, bem como os significativos benefícios fiscais concedidos à atividade da reabilitação urbana.
Dentro destes últimos, é incontornável debruçarmo-nos sobre as isenções de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), previstas na legislação fiscal portuguesa, em especial, na redação vigente dos Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF).
Embora tenha sofrido alterações significativas ao seu texto durante os últimos anos, as quais tornaram mais restrito o seu âmbito de aplicação, o artigo 45º do EBF continua a facultar o acesso a estas isenções fiscais, estando, contudo, o seu objeto limitado à verificação das seguintes condições cumulativas:
(i) Intervenção sobre prédio urbano ou fração autónoma concluídos há mais de 30 anos ou localizado em áreas de reabilitação urbana;
(ii) Tenha sido objeto de intervenção de reabilitação de edifício promovida nos termos do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana;
(iii) O estado de conservação esteja dois níveis acima do estado pré-intervenção e tenha, no mínimo, um nível bom nos termos da legislação aplicável – Decreto-Lei n.º 266-B/2012, de 31/12 e suas alterações;
(iv) Sejam cumpridos os requisitos de eficiência energética e de qualidade térmica previstos na legislação em vigor, em especial – Decreto-Lei n.º 118/2013, de 20/08, e suas alterações.
Cumpridos os requisitos acima elencados, passemos aos principais benefícios concedidos ao contribuinte:
a) Isenção de IMI por um período de 3 anos a contar do ano, inclusive, da conclusão das obras de reabilitação, podendo ser renovado, a requerimento do proprietário, por mais 5 anos no caso de imóveis afetos a arrendamento para habitação permanente ou a habitação própria e permanente;
b) Isenção de IMT na aquisição, desde que o adquirente inicie as respetivas obras no prazo máximo de 3 anos a contar da data de aquisição;
c) Isenção de IMT na primeira transmissão, subsequente à intervenção de reabilitação, a afetar a arrendamento para habitação permanente ou, quando localizado em área de reabilitação urbana, também a habitação própria e permanente;
De referir que, qualquer uma das mencionadas isenções é concedida à posteriori, ou seja, não prejudicam a liquidação e cobrança dos respetivos impostos, nos termos gerais, funcionando a isenção por reembolso.
Já de acordo com a mais recente alteração legislativa – Lei n.º 114/2017, de 29/12 – o reconhecimento da intervenção de reabilitação deve ser requerido conjuntamente com a comunicação prévia ou com o pedido de licenciamento, cabendo à câmara municipal competente ou, se for o caso, à entidade gestora da reabilitação urbana comunicar esse reconhecimento ao serviço de finanças da área da situação do edifício ou fração, no prazo máximo de 20 dias a contar da data da determinação do estado de conservação resultante das obras ou da emissão da respetiva certificação energética, se esta for posterior.
O efetivo reembolso dos impostos pagos deverá ser efetuado pelo serviço de finanças competente no prazo máximo de 15 dias a contar da comunicação prevista no parágrafo anterior.
