O Governo apresentou à Assembleia da República uma Proposta de Lei de Autorização Legislativa [n.º 48/XVII/1.ª (PL)], para alteração do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE).
O projeto de Decreto-Lei anexo, não sendo, naturalmente, definitivo, alberga um conjunto de alterações significativas ao regime jurídico atual, algumas na tentativa de corrigir e estabilizar o que havia sido introduzido pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro (Simplex Urbanístico), outras pela reintrodução e esclarecimento de conceitos, mas sempre na lógica, como se anuncia no respetivo preâmbulo, da simplificação e flexibilização de procedimentos, e no propósito de garantir a todos o direito fundamental à habitação.
Talvez se possa dizer que o diploma, tal como proposto, não representa uma nova reforma estrutural, mas sim um ajuste fino e corretivo ao Simplex Urbanístico, que visa tornar o RJUE mais operacional e aplicável na prática, no justo equilíbrio entre a simplificação e a responsabilização.
De entre as alterações propostas, destacamos as seguintes:
a) Clarifica-se, de forma mais rigorosa, o que deve entender-se por algumas das operações urbanísticas, como sejam os conceitos de reconstrução (sem aumento de volume), ampliação (com aumento de volume), de alteração e de escassa relevância urbanística.
b) Fica assente também que as operações de loteamento são verdadeiras operações urbanísticas.
c) Igualmente claro fica o critério de delimitação do âmbito da licença e da comunicação prévia, esta aplicável sempre que estejamos perante um plano de pormenor, um loteamento ou uma unidade de execução que contenha as menções que são próprias e legalmente exigíveis para cada operação que se pretende levar a cabo.
A regra geral é a de que as operações urbanísticas em áreas com parâmetros urbanísticos definidos sejam feitas por comunicação prévia, ainda que sempre deva existir uma uniformização e reforço dos parâmetros previstos nos planos diretores municipais, nos planos de pormenor, nas unidades de execução e nas operações de loteamento.
d) No caso da utilização ou alteração de utilização, estas passam a estar sujeitas a mera comunicação prévia [n.º 4.º, k)] ou a comunicação prévia com prazo (n.º 5), e isto mesmo nas situações em que as operações urbanísticas, por precedidas de informação prévia favorável, nos termos do n.º 2 do artigo 14.º, estejam isentas de controlo prévio.
e) Verifica-se a passagem de algumas operações urbanísticas anteriormente sujeitas a comunicação prévia para o procedimento da licença e vice-versa, mas continua, ainda assim, a não se permitir a opção pela licença quando o procedimento legalmente aplicável seja o de mera comunicação prévia.
f) Conforme se anuncia expressamente no preâmbulo, facilitam-se os procedimentos de comunicação prévia, que agora não têm já uma fase de saneamento.
Assume-se explicitamente que a comunicação prévia não é um verdadeiro procedimento de controlo prévio, reforçando-se, por um lado, a autorresponsabilização do promotor (que deve conferir previamente a conformidade legal e regulamentar do projeto e pedido, bem como a completude e correção dos elementos instrutórios) e limitando-se, por outro, os poderes municipais nesta matéria, que, no essencial, são agora transferidos para a fase da fiscalização (controlo sucessivo) das próprias operações urbanísticas.
g) Todas as obras isentas de licença passam, ainda assim, a carecer de informação à câmara municipal até cinco dias antes do início dos trabalhos, prevendo-se também em alguns casos a obrigatoriedade de envio de documentação a acompanhar esta comunicação (sob pena de contraordenação).
h) Pretende-se uma clarificação expressa da autonomia regulamentar municipal, sobretudo no que respeita a condições de execução das operações urbanísticas, prevendo-se expressamente que os regulamentos municipais não podem exigir documentos, formalidades ou procedimentos não previstos na lei ou em portaria.
i) Elimina-se, ainda assim, a regra geral de que os regulamentos municipais em matéria de urbanismo que contrariem a lei são nulos.
j) O procedimento de Informação prévia (PIP) mantém-se como procedimento preferencial para confirmar a viabilidade urbanística relativamente a determinado projeto e, quando abranja todos os parâmetros urbanísticos relevantes, dispensa a necessidade de licença ou comunicação prévia subsequente, devendo o município indicar como a pretensão pode ser reformulada em caso de parecer desfavorável.
l) Retifica-se a norma sobre o prazo para início da obra (n.º 5 do artigo 16.º), antes pouco clara, estabelecendo-se que o prazo de 2 anos (contado da notificação de decisão favorável ou da formação do deferimento tácito) se refere à apresentação do pedido de licenciamento ou da comunicação subsequentes à informação prévia prevista no n.º 1 do artigo 14.º (PIP simples), bem como ao início das operações urbanísticas subsequentes ao PIP do artigo 14.º, n.º 2 (PIP qualificado).
m) Clarifica-se também, quanto à possibilidade de prorrogação dos efeitos do PIP (novo n.º 7 do artigo 17.º), que, decorrido o prazo de 2 anos e caso o particular o requeira ao presidente da câmara, disporá então de um novo prazo de 1 ano para iniciar a operação urbanística, contado a partir da resposta favorável ao referido requerimento ou do termo do prazo de 20 dias previsto na lei para a resposta (para apresentar o pedido de licenciamento ou a comunicação prévia ou para iniciar a operação urbanística no caso de PIP qualificado).
n) Alteram-se os prazos de decisão da câmara municipal e respetivo modo de contagem, passando a prever-se (artigo 16.º, n.º 1): (i) para os PIPs simples, um prazo de 15 dias, a contar do termo do prazo do saneamento e apreciação liminar; (ii) para os PIPs qualificados, um prazo de 45 dias para operações de loteamento e de 20 dias para as demais operações urbanísticas, contados a partir do termo do prazo do saneamento e apreciação liminar.
Quando haja lugar a consultas, os referidos prazos contam-se a partir da data da receção do último dos pareceres, autorizações ou aprovações emitidas pelas entidades externas ao município ou do termo do prazo para a sua emissão, consoante o que ocorra em primeiro lugar (novo n.º 2 do artigo 16.º).
Prevê-se ainda a possibilidade de prorrogação do prazo para a decisão quando o pedido de informação prévia seja formulado ao abrigo do n.º 2 do artigo 14.º: esta prorrogação é excecional e apenas pode ser concedida por uma única vez e por igual período, por decisão do presidente da câmara municipal, com fundamento na especial complexidade da operação, designadamente no caso de operações de loteamento que envolvam obras de urbanização ou operações urbanísticas com impacte relevante ou semelhante a loteamento.
o) Propõe-se uma eliminação dos prazos globais indexados à área de construção e repõe-se a lógica de prazos intercalares, ajustáveis à complexidade da operação.
p) As consultas a entidades externas ao município passam a ser obrigatoriamente realizadas em conferência procedimental, sendo que, no caso da mera comunicação prévia, o interessado deverá entregar logo os pareceres devidos.
Também nos procedimentos de informação prévia ou licenciamento, os pareceres, autorizações ou aprovações que não respeitem a aspetos relacionados com a localização são solicitados previamente pelo interessado e obrigatoriamente entregues com o requerimento inicial.
q) Prevê-se que os municípios assegurem uma interoperabilidade das suas plataformas com outras plataformas de licenciamento do Estado.
r) Reintroduz-se a figura do ‘alvará’, agora denominado por ‘título’, já que o deferimento expresso das licenças e das comunicações prévias com prazo deverá ser agora titulado por documentos normalizados (modelos), aprovados por portaria, que devem conter uma síntese da operação urbanística e ser acompanhados do comprovativo do pagamento das taxas e demais encargos aplicáveis.
O conceito de título urbanístico deixa, assim, de ser apenas o comprovativo de pagamento das taxas, contendo também uma síntese da operação urbanística, que será remetida ao interessado com a notificação do ato de deferimento da pretensão.
Quer isto dizer também que os aditamentos aos alvarás são agora aditamentos a esses documentos síntese (n.º 7 do artigo 27.º).
s) Prevê-se que para a realização de negócios jurídicos que envolvam a transmissão de propriedade de prédios urbanos deva constar do contrato se o imóvel dispõe ou não de título urbanístico.
t) Quanto ao regime das taxas, estabelece-se o alargamento da autoliquidação na comunicação prévia, nas operações isentas, e no caso dos deferimentos tácitos.
Os regulamentos municipais devem passar a ser muito mais claros quanto aos valores e às fórmulas de cálculo. Neste aspeto, propõe-se uma reposição de meios de pagamento alternativos à plataforma central.
u) Determina-se que a área dos lotes ou parcelas afetas a construção de habitação de custos controlados ou para arrendamento acessível de natureza privada são contabilizadas para efeito do cumprimento dos parâmetros relativos a habitação pública, de custos controlados ou para arrendamento acessível, não dando lugar a cedência ou compensação para esse fim.
v) Corrige-se e reforça-se o regime das contraordenações e fiscalização, voltando a sancionar-se as obras realizadas sem título e mantendo-se a previsão quanto à execução de obras sem a informação de início dos trabalhos ou sem os elementos que devem ser juntos a essa comunicação, à submissão de comunicação prévia ou da comunicação prévia com prazo sem os elementos instrutórios necessários à sua apreciação e ao não envio do comprovativo do pagamento das taxas.
x) Revoga-se o agravamento das coimas previsto no n.º 8 do artigo 98.º do RJUE, aplicável às contraordenações praticadas no âmbito de operações urbanísticas que tenham sido objeto de comunicação prévia.
z) É reduzido de 10 para 1 ano o prazo para eventual declaração de nulidade dos atos administrativos previstos no RJUE.
aa) O proposto decreto-lei entrará em vigor no primeiro dia útil do terceiro mês seguinte ao da sua publicação e será aplicável aos procedimentos que se iniciem após essa data.
por Henrique Moser e Cristina Pires Pinto, Área de Prática – Direito Imobiliário e Urbanismo
