Foi publicada no passado dia 6 de outubro, a Lei n.º 56/2023, que procede a diversas alterações legislativas em matéria de arrendamento.
Do ponto de vista de eventuais litígios, importa destacar o seguinte:
- Limitações à subida da renda nos novos contratos
O valor da renda inicial, nos novos contratos, de imóveis que estiveram no mercado de arrendamento nos últimos cinco anos, não poderá ultrapassar 2% face à renda anteriormente praticada.
A este valor poderão ser somados os coeficientes de atualização automática dos três anos anteriores (caso os mesmos não tenham sido aplicados).
A limitação de 2% não se aplica quando o valor resultante da sua aplicação seja inferior às rendas praticadas no arrendamento acessível.
- Arrendamento forçado de casas devolutas
Prevê-se o arrendamento forçado nos casos em que os imóveis para habitação se encontrem devolutos há mais de dois anos e se localizem fora do interior do país.
O processo será despoletado por uma notificação do Município ao proprietário, para que realize as obras necessárias ou dê uso à fração, dispondo este de um prazo de 90 dias para responder. Não havendo resposta do proprietário dentro do prazo, o Município poderá proceder ao arrendamento forçado do imóvel.
Ressalva-se que os imóveis para uso no período de férias, os imóveis que se encontram vagos por o respetivo dono se encontrar num lar ou a prestar cuidados permanentes como cuidador informal e os imóveis dos emigrantes, bem como os imóveis das pessoas deslocadas por razões profissionais, de saúde ou formativas, não são considerados devolutos para este efeito.
- Impenhorabilidade do apoio à renda ou juros bonificados
Os apoios extraordinários, bem como o apoio à renda ou aos juros bonificados, não podem ser penhorados.
- Rendas antigas atualizadas pela inflação
Os contratos de arrendamento anteriores a 1990, que eventualmente ainda não tenham transitado para o Novo Regime do Arrendamento Urbano, já não irão transitar, sendo que a respetiva renda passará a ser atualizada de acordo com a inflação e a beneficiar de isenção de IRS e de IMI.
Encontra-se previsto o pagamento de uma compensação aos senhorios.
- Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS)
É criado o Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) – que substitui o até agora denominado Balcão Nacional de Arrendamento (BNA) -, ao qual caberá assegurar a tramitação do procedimento especial de despejo e da injunção em matéria de arrendamento.
- Estado paga rendas em atraso após decurso do prazo de oposição
Prevê-se a possibilidade de o Estado se substituir ao arrendatário no pagamento das rendas devidas, nos casos em que haja incumprimento superior a três meses, mediante a verificação de alguns pressupostos, nomeadamente: (i) que o senhorio cumule com o despejo um pedido de execução com vista à recuperação das rendas em atraso, e (ii) que o arrendatário, não pondo termo à mora, se mantenha a ocupar o locado.
Nestes casos, a situação do arrendatário será avaliada pelo Estado, que poderá avançar para a cobrança dos valores em falta através de uma execução fiscal. Apurando-se que o incumprimento se deve a carência de meios, o assunto é reencaminhado para a Segurança Social.
O pagamento terá como valor máximo mensal 1,5 vezes o salário mínimo nacional e como limite total o equivalente a nove vezes o salário mínimo nacional.
Com as exceções previstas no artigo 54.º da referida Lei, que elenca um conjunto de disposições com prazo de vacatio legis mais alargado, este novo regime entrou em vigor no dia 7 de outubro, sem prejuízo da respetiva regulamentação.
por Raquel Ribeiro Correia e Cristina Sancho dos Santos, Área de Prática – Contencioso e Arbitragem
