No passado dia 12 de fevereiro foram publicadas duas alterações legislativas que vieram mudar substancialmente o paradigma do arrendamento dos últimos anos.
Os dois diplomas legislativos, regressistas no que se refere à salvaguarda da posição dos arrendatários, vêm alterar as seguintes matérias:
- Lei n.º 12/2019, de 12 de fevereiro, vem proibir e punir o assédio no arrendamento, alterando a Lei n.º 6/2006 de 27 de fevereiro (Novo Regime do Arrendamento Urbano – “NRAU”); e
- Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, visa estabelecer medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade, alterando, entre outros, o Código Civil (“C.C.”), o NRAU e o Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto (Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados – “RJOPA”).
No âmbito dos dois novos diplomas, procurámos elaborar uma exposição sucinta sobre as alterações que entendemos serem as mais significativas e que poderão colidir com os direitos e obrigações das partes na relação contratual do arrendamento.
No que respeita às alterações introduzidas ao NRAU:
a. Proibição de assédio no arrendamento:
A Lei n.º 12/2019 vem estabelecer a proibição de assédio no arrendamento ou subarrendamento, definindo-o como sendo “qualquer comportamento ilegítimo do senhorio, de quem o represente ou de terceiro interessado na aquisição ou na comercialização do locado, que, com o objetivo de provocar a desocupação do mesmo, perturbe, constranja ou afete a dignidade do arrendatário, subarrendatário ou das pessoas que com estes residam legitimamente no locado, os sujeite a um ambiente intimidativo, hostil, degradante, perigoso, humilhante, desestabilizador ou ofensivo, ou impeça ou prejudique gravemente o acesso e a fruição do locado.”, estabelecendo diversas medidas de caráter punitivo para os senhorios que infrinjam as respetivas disposições legais.
b. Criação de duas novas figuras – a intimação e a injunção em matéria de arrendamento (IMA):
Surge a figura da intimação através da qual o arrendatário pode intimar o senhorio a tomar providências no sentido de cessar a produção de ruído; corrigir deficiências do locado ou das partes comuns do edifício; corrigir outras situações que impeçam a fruição do locado, o acesso ao mesmo ou a serviços essenciais. Trata-se assim de uma nova figura processual, a qual procura assegurar determinados direitos do arrendatário, de forma mais simples, célere e menos burocrática. Este processo será objeto de diploma próprio, sendo para o efeito criado o Serviço de Injunção em Matéria de Arrendamento (SIMA), o qual deverá estar aprovado no prazo de 180 dias após a publicação desta lei.
c. Criação de um novo título executivo:
O contrato de arrendamento, quando acompanhado da comunicação ao senhorio do valor em dívida, é título executivo para a execução para pagamento de quantia certa correspondente à compensação pela execução de obras feitas pelo arrendatário em substituição do senhorio.
d. Regime aplicável a arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60%:
– Nos contratos celebrados antes da entrada em vigor do Regime do Arrendamento Urbano (“RAU”) e que tenham transitado para o NRAU sem que o arrendatário tenha exercido o seu direito de resposta, se o arrendatário comprovar que reside no locado há mais de 15 anos e que, à data da transição, tinha idade igual ou superior a 65 anos ou grau comprovado de deficiência igual ou superior a 60%, o senhorio apenas pode opor-se à renovação do contrato com fundamento em demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado. Esta alteração apenas produzirá efeitos no dia seguinte à cessação da vigência da Lei n.º 30/2018 de 16 de julho, i.e., 1 de abril de 2019.
– Nos contratos de arrendamento habitacionais de duração limitada celebrados na vigência do RAU, se o arrendatário comprovar que, à data da entrada em vigor da presente lei, residir há mais de 20 anos no locado e ter idade igual ou superior a 65 anos ou grau comprovado de deficiência igual ou superior a 60%, o senhorio apenas pode opor-se à renovação ou proceder à denuncia do contrato com fundamento em demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado.
São também várias as alterações introduzidas ao Código Civil, onde destacamos:
a. A mora do locatário e fiança:
A indemnização devida pelo arrendatário no caso de atraso no pagamento das rendas é reduzida de 50% para 20% do valor das rendas em atraso. Caso tenha sido prestada fiança e o arrendatário não tenha posto fim à mora no prazo de 8 dias, o senhorio apenas poderá exigir do fiador a satisfação dos seus direitos de crédito após notificar o fiador nos 90 dias seguintes da mora e das quantias em dívida.
b. Forma escrita do contrato:
Até então uma lacuna na lei, passa agora a ser possível ao arrendatário, na falta de redução a escrito do contrato de arrendamento, provar a existência de título por qualquer forma admitida em direito. Para tal, o arrendatário deverá demonstrar a utilização do locado pelo arrendatário sem oposição do senhorio e através do pagamento mensal da respetiva renda por um período de seis meses.
c. Fundamento de resolução do contrato:
Caso o senhorio pretenda invocar como fundamento de resolução do contrato a mora do arrendatário superior a 8 dias no pagamento da renda, por mais de 4 vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, passa a ter que informar o arrendatário, por carta registada com aviso de receção, após o terceiro atraso no pagamento da renda, da sua intenção de pôr fim ao arrendamento.
d. Duração do contrato de arrendamento:
Os contratos de arrendamento para fins habitacionais passam a estar limitados a um prazo de duração mínima de um ano – não podendo ser agora celebrado por período inferior – com exceção dos contratos para habitação não permanente ou para fins transitórios.
e. Renovação automática:
Salvo estipulação em contrário, os contratos de arrendamento com prazo certo passam a renovar-se automaticamente por períodos sucessivos mínimos de 3 anos para os contratos de arrendamento para fins habitacionais e por períodos sucessivos mínimos de 5 anos para os contratos de arrendamento para fins não habitacionais, caso o prazo inicial seja inferior. Excecionam-se os contratos para habitação não permanente ou para fins transitórios, casos em que não há renovação automática.
f. Oposição à renovação pelo senhorio:
A oposição à renovação pelo senhorio passa a estar limitada, nos seguintes casos:
– Contrato de arrendamento para fins habitacionais: a oposição à primeira renovação do contrato apenas produz efeitos decorridos 3 anos sobre a celebração do mesmo – exceto nos casos de necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau;
– Contrato de arrendamento para fins não habitacionais: Impossibilidade de o senhorio se opor à renovação durante os primeiros 5 anos de vigência do contrato.
g. Denúncia livre pelo senhorio nos contratos de duração indeterminada:
A denúncia livre pelo senhorio nos contratos de duração indeterminada passa a ter que ser enviada com antecedência mínima de 5 anos (anteriormente 2 anos) e confirmada, sob pena de ineficácia, com antecedência máxima de 15 meses e mínima de 1 ano.
h. Denúncia pelo senhorio nos contratos de arrendamento para fins não habitacionais:
– Nos contratos de arrendamento para fins não habitacionais, o senhorio apenas pode denunciar o contrato para (i) para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado e desde que não resulte local com características equivalentes às do locado onde seja possível a manutenção do locado e (ii) mediante comunicação de denúncia com antecedência mínima de 5 anos.
– A denúncia referida obriga o senhorio a indemnizar separadamente (i) o arrendatário e (ii) os trabalhadores do estabelecimento pelos prejuízos que, comprovadamente, resultem da cessação do contrato de arrendamento.
Por último, vejamos as mais significativas alterações introduzidas ao RJOPA:
a. Obras de remodelação ou restauro profundos:
Para que uma obra a realizar no locado seja qualificada como de remodelação ou restauro profundo, para efeitos de aplicação do regime previsto no diploma, o seu custo, incluindo IVA, deve corresponder, pelo menos, a 25% do valor aplicável ao locado em função da sua localização e área bruta de construção, de acordo com o valor mediano das vendas por m2 de alojamentos familiares, por concelho, divulgado pelo Instituto Nacional de Estatística – anteriormente o valor exigido era de apenas 25% do valor patrimonial do locado.
b. Suspensão da execução do contrato de arrendamento:
O presente diploma passa a prever como regra a suspensão da execução do contrato de arrendamento para realização de obras de remodelação ou restauro profundo. Nestes casos, o senhorio fica obrigado a realojar o arrendatário durante esse período, no mesmo concelho, em fogo em estado de conservação igual ou superior ao do locado primitivo e adequado às necessidades do agregado familiar do arrendatário.
c. Denúncia do contrato de arrendamento:
A denúncia do contrato de arrendamento em caso de demolição ou de obras de remodelação ou restauro profundos passa a ser possível somente no caso de, após a conclusão das obras, não resultar local com características equivalentes às do locado, onde seja possível a manutenção do arrendamento. Na falta de acordo entre as partes, o realojamento do arrendatário por período não inferior a 3 anos passa a ser o regime regra (anteriormente o pagamento da indemnização), exceto se o arrendatário não aceitar a proposta quanto ao realojamento.
d. Compensação por obras realizadas pelo arrendatário:
O diploma prevê um novo procedimento no caso de execução de obras realizadas pelo arrendatário em substituição do senhorio. No que respeita à compensação pelas despesas efetuadas pelo arrendatário, estas passam a ser acrescidas em 5% destinados a despesas de administração e aos custos suportados com o realojamento temporário dos arrendatários. Este valor poderá agora ser deduzido no valor das rendas mensais vincendas a partir do início da execução.
e. Denuncia do contrato aplicável a arrendatários com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60%:
No caso de denúncia do contrato para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos, o realojamento do arrendatário dará lugar à celebração de novo contrato por duração indeterminada, sem possibilidade de denúncia por parte do senhorio.
A Antas da Cunha ECIJA mantem-se ao inteiro dispor dos seus Clientes, para esclarecer e acompanhar quaisquer questões que surjam sobre estas matérias.
A leitura da presente nota informativa não dispensa a consulta integral dos diplomas legais enunciados.
Lisboa, 6 de Março de 2019
João de Moraes Vaz
Advogado Associado
Bárbara Quintas Soares
Advogada Associada
