A redação final da Lei que compõe o Programa Mais Habitação, foi aprovada no passado dia 19 de julho na Assembleia da República.
Com o divulgado intuito de promover mais habitação, o Governo vem, pela presente Lei, entre outras alterações relevantes, alterar o regime do alojamento local, ditar o fim dos vistos Gold, impactar o valor das rendas nos novos contratos de arrendamento, alterar procedimentos de despejo e os programas de arrendamento acessível e promover revisões relevantes em sede de IMI e IRS.
Trata-se de um processo legislativo que tem sido acompanhado de grande debate político e público considerando as matérias em causa.
Fazemos uma análise das principais medidas fiscais constantes da Lei Mais Habitação, com impacto para as famílias e empresas, e que implicam alterações de relevo em sede de impostos sobre o rendimento, impostos sobre o património, benefícios fiscais e IVA.
- Contribuição extraordinária sobre os estabelecimentos de alojamento local (“CEAL”)
É criada uma Contribuição Extraordinária sobre os apartamentos e estabelecimentos em Alojamento Local – CEAL.
| Incidência objetiva e subjetiva
A CEAL incide sobre os imóveis habitacionais afetos a alojamento local, a 31 de dezembro de cada ano.
A CEAL é devida pelos titulares da exploração dos estabelecimentos. Os proprietários (que não sejam titulares da exploração) nos quais se desenvolva a exploração de alojamento local são responsáveis subsidiários pelo pagamento da contribuição.
Excluem-se da incidência objetiva da CEAL os imóveis localizados no interior do país bem como os imóveis localizados em freguesias que preenchem os seguintes critérios:
a) Sejam abrangidas por Carta Municipal de Habitação em vigor que evidencie o adequado equilíbrio de oferta de habitações e alojamento estudantil no município;
b) Integrem municípios nos quais não tenha sido declarada a situação de carência habitacional; e,
c) Não tenham qualquer parte do seu território como zona de pressão urbanística.
| Isenção
Estão isentos da CEAL os imóveis habitacionais que não constituam frações autónomas, nem partes ou divisões suscetíveis de utilização independente e as unidades de alojamento local em habitação própria e permanente, desde que a exploração não ultrapasse 120 dias por ano.
| Taxa e base tributável
A taxa de CEAL aplicável é de 15%.
A base tributável resulta da aplicação do coeficiente económico do alojamento local e do coeficiente de pressão urbanística à área bruta privativa dos imóveis habitacionais. Os coeficientes são publicados anualmente em Portaria.
| Liquidação e pagamento da CEAL
A CEAL é liquidada e paga pelo sujeito passivo, até ao dia 20 e 25 de junho, respetivamente, do ano seguinte ao facto tributário.
| Não dedutibilidade para efeitos de IRC
A CEAL não é dedutível para efeitos de determinação do lucro tributável em IRC, mesmo quando contabilizada como gasto do período de tributação.
- IMPOSTO SOBRE O VALOR ACRESCENTADO (“IVA”)
| Verbas 2.18 e 2.23 – Taxa reduzida de IVA (6%)
A verba 2.18 passa a incluir a reabilitação, e já não apenas a construção, de “habitações para arrendamento acessível”, a par de imóveis de habitações económicas e habitações de custos controlados, desde que pelo menos 700/1000 dos prédios em propriedade horizontal ou a totalidade dos prédios em propriedade total ou frações autónomas seja afeta a um dos referidos fins e certificadas por uma das entidades competentes.
Por sua vez, a verba 2.23 do Código do IVA em vigor reporta-se às empreitadas de reabilitação urbana. A redação da Lei passa a abranger na taxa reduzida “as empreitadas de reabilitação de edifícios, bem como as empreitadas de construção ou reabilitação de equipamentos de utilização coletiva de natureza pública, localizados em áreas de reabilitação urbana (áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística, zonas de intervenção das sociedades de reabilitação urbana e outras) delimitadas nos termos legais, ou ainda no âmbito de operações de requalificação e reabilitação de reconhecido interesse público nacional.”
- Estatuto dos Benefícios Fiscais (“EBF”)
| Revogação da isenção de IRC nos fundos de investimento imobiliário
É revogada a isenção de IRC nos rendimentos de qualquer natureza que ainda se mantinha em vigor para os fundos de investimento imobiliário constituídos entre 2008 e 2013, quando pelo menos 75% dos seus ativos fossem bens imóveis sujeitos a ações de reabilitação realizadas em áreas de reabilitação urbana.
É eliminada a taxa de 10% de retenção na fonte prevista para os rendimentos respeitantes a unidades de participação, pagos ou colocados à disposição dos respetivos titulares, bem como a taxa reduzida de 10% aplicável às mais-valias resultantes da alienação de UPs.
| Revogação da taxa reduzida de IRS de 5% – Mais-valias e rendimentos prediais
É eliminada a taxa reduzida de IRS de 5% aplicável às mais-valias e rendimentos prediais obtidos na alienação e arrendamento de imóveis na sequência de operações de reabilitação urbana.
| Revogação da isenção de IRS e IRC
– Programas municipais para arrendamento habitacional a custos acessíveis e alojamento estudantil
É revogada a isenção de IRS e IRC nos rendimentos prediais obtidos no âmbito dos programas municipais de oferta para arrendamento habitacional a custos acessíveis e para alojamento estudantil.
| Benefícios Fiscais – Programa de Apoio ao Arrendamento (“PAA”)
É aditado um novo artigo ao Estatuto dos Benefícios Fiscais no âmbito do Programa de Apoio ao Arrendamento – PAA, que estabelece um novo regime fiscal, nos termos do qual ficam isentos de:
- IMT | Aquisição de terrenos para construção destinados à construção de imóveis habitacionais vinculados ao PAA;
- IMT |Aquisição, reabilitação ou construção de prédios urbanos ou frações autónomas para afetação ao PAA;
- IMI | Prédios urbanos ou frações autónomas afetas ao PAA, por 3 anos a contar do ano da aquisição (renovação por 5 anos, não automática).
A aplicação das isenções está condicionada à celebração de contrato de arrendamento no âmbito do PAA, no prazo máximo de 6 meses desde a data de transmissão, ou à manutenção do destino do imóvel durante 5 anos desde a data da transmissão.
| Incentivos ao arrendamento habitacional a custos acessíveis
É aditado um novo artigo ao Estatuto dos Benefícios Fiscais que prevê um regime fiscal de incentivo ao arrendamento habitacional a custos acessíveis:
- As mais-valias resultantes da alienação de unidades de participação em fundos de investimento imobiliário e sociedades de investimento imobiliário em que pelo menos 75% dos seus ativos sejam bens imóveis afetos a arrendamento habitacional a custos acessíveis, é tributado à taxa de 10% quando os titulares sejam entidades não residentes a que não seja aplicável a isenção prevista no artigo 27.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais ou sujeitos passivos de IRS residentes em território português que obtenham os rendimentos fora do âmbito de uma atividade comercial, industrial ou agrícola e não optem pelo respetivo englobamento;
- Isenção de IRS e IRC, nos rendimentos prediais obtidos no âmbito dos programas municipais de oferta para arrendamento habitacional a custos acessíveis e para alojamento estudantil.
| Alienação de imóveis ao Estado ou a Autarquias Locais – Isenção de IRS e IRC
Ficam isentas de tributação em sede de IRS e IRC as mais-valias resultantes da alienação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais, de imóveis para habitação, com exceção:
a) Dos ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
b) Dos ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de
preferência.
| Transferência de imóveis de Alojamento Local para Arrendamento – Isenção de IRS e IRC
Com o intuito de promover a oferta de habitação disponível, nomeadamente nos grandes centros urbanos, e fomentar a transição de imóveis afetos ao alojamento local para arrendamento para habitação permanente, isentam-se os rendimentos prediais que daí venham a decorrer, em sede de IRS e de IRC.
Esta isenção encontra-se sujeita às seguintes condições:
- Resultem da transferência para arrendamento destinado a habitação permanente, de imóveis afetos à exploração de estabelecimentos de alojamento local;
- Registo e afetação da exploração de estabelecimentos de alojamento local – até ao final de 2022;
- Celebração do contrato de arrendamento para habitação permanente e respetivo registo no Portal das Finanças – até ao final de 2024.
- Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares (“IRS”)
| Reinvestimento das Mais-Valias | Exclusão de Tributação
O regime de exclusão de tributação das mais-valias na transmissão onerosa de imóveis cujo destino seja a habitação própria e permanente do sujeito passivo e seu agregado familiar, quando haja lugar ao reinvestimento do valor de realização, foi alvo de alterações relevantes com a Lei Mais Habitação, tendo sido introduzidos dois requisitos adicionais:
- O imóvel transmitido terá de se ter destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo e seu agregado familiar, nos 24 meses anteriores à sua alienação, comprovada através do respetivo domicílio fiscal;
- Os sujeitos passivos não poderão ter beneficiado deste regime nos 3 anos anteriores.
| Rendimentos Prediais
A Lei Mais Habitação vem consagrar a aplicação de duas taxas distintas a rendimentos prediais, consoante a sua afetação:
- Taxa autónoma de 28% – arrendamento não habitacional
- Taxa autónoma de 25% – arrendamento habitacional
– Arrendamento de longa duração – Taxas reduzidas
– Cenário atual e proposto –
|
Duração do contrato elegível |
Taxas de IRS | Renovação | ||
| Atualmente | Mais Habitação | Atualmente | Mais Habitação | |
|
Geral |
28% |
28% – Arrendamento Não Habitacional |
– |
– |
| 25% – Arrendamento Habitacional | ||||
| Igual ou superior a 2 anos e inferior a 5 anos |
26% |
25% |
Reduzido de 2%, até 14% máx. |
– |
| Igual ou superior a 5 anos e inferior a 10 anos |
23% |
15% |
Reduzido de 5% até 14% máx. | Reduzido de 2%, até 10% máx. |
| Igual ou superior a 10 anos e inferior a 20 anos |
14% |
10% |
–
|
– |
| Igual ou superior a 20 anos |
10% |
5% |
– |
– |
| Compensação ao senhorio pelas limitações aos aumentos de renda
Por forma a compensar as limitações aos aumentos das rendas nos contratos de arrendamento, a Lei Mais Habitação consagra a aplicação de coeficientes aos rendimentos prediais obtidos pelos senhorios, após as respetivas deduções em sede de IRS:
- Fixo | 0,90 – Rendimentos prediais sujeitos às taxas gerais progressivas de IRS e/ou à taxa autónoma de 25%;
- Variável | 0,45 a 0,90 – Rendimento prediais sujeitos a taxas reduzidas (de 5% a 26%).
| Isenção de mais-valias para amortização de financiamento
Ao abrigo da Lei Mais Habitação, é criado um regime de isenção de IRS sobre as mais-valias apuradas na transmissão onerosa de terrenos para construção ou de imóveis habitacionais que não sejam destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que, cumulativamente:
– O valor de realização seja aplicado na amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo
ou dos seus descendentes;
– A amortização seja concretizada num prazo de três meses contados da data de realização.
A isenção aplica-se às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024.
Nas transmissões realizadas até à entrada em vigor da Lei, a amortização terá que ser concretizada até três meses após a entrada em vigor da mesma.
- Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (“IMT”)
| Aquisição de Prédios para Revenda – Isenção e Caducidade
O legislador reduz de 3 para 1 ano, entre a compra de um imóvel e subsequente revenda, para a aplicação da isenção de IMT na compra de imóveis para revenda.
O legislador vem ainda clarificar que, para efeitos de caducidade da isenção, se considera que foi dado destino diferente ao imóvel, quando se verifique a conclusão das obras de edificação ou melhoramento, ou outras alterações que possam determinar variação do VPT do imóvel.
- Imposto Municipal sobre os Imóveis (“IMI”)
A Lei Mais Habitação consagra uma nova isenção no Código do IMI para terrenos para construção de habitações cujo procedimento de controlo prévio para obras de construção de imóveis com fim habitacional, se tenha iniciado, mas para os quais não tenha ainda sido emitida uma decisão final, expressa ou tácita, do procedimento.
Ficam igualmente isentos de IMI os prédios em que o procedimento de controlo prévio de obras de construção se tenha iniciado, e para os quais ainda não tenha havido decisão final.
Não gozam do regime de isenção os sujeitos passivos que tenham adquirido o prédio a entidade que dele já tenha beneficiado.
| Terrenos para construção
A Lei vem ampliar o conceito de terrenos para construção no Código do IMI incluindo os que tenham sido comunicados pelos municípios à Autoridade Tributária e Aduaneira como
aptos para construção nos termos dos instrumentos de gestão territorial aplicáveis.
| Prédios urbanos devolutos – determinação do VPT
Os municípios podem requerer que os prédios urbanos devolutos que não constituam uma
fração autónoma de prédio em regime de propriedade horizontal, bem como os prédios urbanos em ruínas, sejam avaliados como terrenos para construção.
| Coeficiente de vetustez – Alojamento Local
Para efeitos da liquidação de IMI, o coeficiente de vetustez dos prédios que constituam, total ou parcialmente, estabelecimentos de alojamento local, é sempre 1, impactando em aumento o VPT dos imóveis afetos a alojamento local.
| Prédios devolutos em zonas de pressão urbanística
Os prédios urbanos ou frações autónomas que se encontrem devolutos há mais de um ano, os prédios em ruínas, bem como os terrenos para construção inseridos no solo urbano e cuja qualificação em plano municipal de ordenamento do território atribua aptidão para o uso habitacional, sempre que se localizem em zonas de pressão urbanística, estão sujeitos a taxas agravadas de IMI.
| Comunicação de contratos de consumos de serviços
Para efeitos de controlo da utilização dada aos imóveis, a Lei vem prever que as entidades distribuidoras de água, energia e de telecomunicações fixas devem comunicar à Autoridade Tributária e Aduaneira os contratos de consumos e serviços com clientes finais.
Da comunicação a efetuar deve constar a identificação fiscal do cliente final e a indicação do artigo matricial do prédio urbano, bem como uma lista atualizada da ausência de consumos ou de consumos baixos, por cada prédio urbano ou fração autónoma.
| Inventário | Prorrogação do início de tributação – Revogação
São revogadas as normas relativas à prorrogação do início de tributação em sede de IMI nos casos em que os terrenos para construção ou os prédios passavam a figurar no inventário da empresa que tivesse por objeto a sua construção e/ou venda.
- Adicional ao Imposto Municipal sobre os Imóveis (“AIMI”)
| Exclusão do PAA
Ficam excluídos do AIMI os prédios urbanos classificados como “habitacionais” enquadrados no Programa de Apoio ao Arrendamento.
- Imposto do Selo
| Isenção de Imposto do Selo – Contratos em PAA
Ficam isentos de Imposto do Selo os contratos de arrendamento habitacional enquadrados no PAA e os contratos celebrados no âmbito de programas públicos de habitação promovidos pelas regiões autónomas.
| Comunicação de contratos pelos locatários
A Lei Mais Habitação vem permitir a possibilidade de os locatários e sublocatários, caso tal obrigação não seja cumprida pelos locadores ou sublocadores, poderem efetuar as comunicações à Autoridade Tributária dos contratos de arrendamento e subarrendamento.
por Joana Cunha d’Almeida, Área de Prática – Direito Fiscal
