Como é do conhecimento geral, o mercado imobiliário em Portugal tem assistido a um crescimento exponencial nos últimos anos, crescendo cerca de 50% em relação ao ano anterior, algo como 1.900 milhões de euros durante o ano de 2017.
Com este novo fenómeno, fruto do reconhecimento do nosso país enquanto destino preferencial para investimento estrangeiro, também o Direito tem procurado encontrar diferentes formas de fomentar e regular este crescente interesse.
Uma das formas mais comuns de efetuar o supramencionado investimento tem sido através da utilização de sociedades imobiliárias, comummente denominadas “sociedades veículo”, que fruto da sua atividade imobiliária no ano anterior, poderão beneficiar de isenção de IMT (Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis) na aquisição de imóveis para revenda.
Contudo, esta isenção poderá não operar, tornando-se o IMT devido, caso se verifique uma das seguintes situações seguintes:
1. O imóvel não seja revendido dentro do prazo de três anos;
2. O imóvel seja novamente afeto a revenda;
3. Ao imóvel adquirido para revenda, seja dado destino diferente.
Se as duas primeiras situações não suscitam especiais cuidados de interpretação, já a terceira é bastante discutível. O conceito de destino diferente tem sido bastante discutido na Doutrina e Jurisprudência, levantando diversas questões sobre o que realmente pode ser entendido como destino diferente.
Pressupondo a revenda o exercício de uma atividade comercial, tal como demonstrado pela exigência de que o imóvel conste como mercadoria no balanço contabilístico da sociedade, qualquer melhoria que lhe seja feita poderá aumentar o seu valor comercial, e em última análise, o lucro a obter aquando da transação final.
A realização de obras poderá ter como resultado a caducidade deste benefício, caso se comprove que foi substancialmente alterada a estrutura externa ou a disposição interna das divisões. Caso apenas ocorram obras de conservação do prédio adquirido para revenda, como por exemplo a recuperação de uma canalização defeituosa, o benefício mantém-se.
Esta distinção entre alteração à estrutura externa/disposição interna e obras de conservação tem levantado problemas, pelo que se analisa agora aquele que tem sido o entendimento tanto da jurisprudência, como da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT).
Deve ser assegurado que o bem a revender seja o mesmo que foi adquirido para aquele fim, ainda que não necessariamente no estado de conservação em que foi adquirido. Ou seja, caso operem alterações ao nível da volumetria do prédio, na sua altura, ou haja interferência com a sua divisão interna (número de frações autónomas a criar seja superior ao número de divisões suscetíveis de utilização independente), irá ocorrer a caducidade do benefício. A lógica por trás desta caducidade prende-se com a necessidade que o bem a revender seja o mesmo bem que foi adquirido para esse fim, não podendo sofrer alterações tão significativas que possa ser considerado um novo bem.
Caso exemplificativo desta situação poderá ser a aquisição de um terreno com um edifício habitacional já em construção, em que o adquirente deverá finalizar a construção de modo a operar a revenda. Nesta situação, o entendimento é claro, não representando uma metamorfose ou alteração substancial da afetação do imóvel.
Por outro lado, serão situações claras de alteração substancial a demolição de uma casa de habitação e posterior venda do terreno para construção, ou a transformação de um prédio rústico em prédio urbano.
A constituição da propriedade horizontal em prédio adquirido em propriedade total não determina, por si só, a perda da isenção, apenas submetendo-o apenas a um regime jurídico diferente.
Neste caso, cria-se uma situação de revenda parcial, operando uma divisão do prédio adquirido em frações autónomas que irão ser revendidas individualmente, mantendo-se o benefício fiscal. Caso não ocorra a revenda de algumas frações autónomas no prazo de 3 (três) anos, o benefício caduca relativamente às frações não revendidas. Por fim, destinar o prédio ao arrendamento não significa necessariamente a caducidade do benefício fiscal.
O entendimento dos tribunais e da AT tem sido considerar a transferência do prédio de ativo permutável, para ativo imobilizado, através do competente lançamento contabilístico, como razão bastante para presumir que o mesmo perdeu o seu fim de mercadoria, passando a integrar as contas da sociedade de forma duradoura, e consequentemente culminando na caducidade do benefício fiscal.
Em jeito de conclusão, poderemos afirmar que a linha que determina a possível caducidade do benefício fiscal ainda contém algumas “zonas cinzentas”, devendo cada caso ser analisado consoante as alterações a efetuar. Apenas podemos deixar claro que esta vantagem fiscal prevista pela nossa lei tem como ratio legis estimular ainda mais um mercado imobiliário em grande crescimento, e por consequência, uma economia também ela em crescimento.
Henrique Moser – Sócio
Bernardo Conceição – Advogado Estagiário
