News & MediaFlash AlertGoverno apresenta Pacote Legislativo “Construir Portugal”, com Medidas para o Fomento de Oferta de Habitação em Portugal

 

 

O Governo submeteu à Assembleia da República, no passado dia 2 de dezembro, a Proposta de Lei n.º 47/XVII/1ª, que comporta um conjunto de medidas para enfrentar a crise na habitação. O plano “Construir Portugal: Nova Estratégia para a Habitação” pretende incentivar a oferta de habitação, promover a habitação pública, incentivar a habitação jovem e assegurar a acessibilidade na habitação.

 

A Proposta inclui diversas medidas fiscais ao nível de vários impostos – com especial enfoque no Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (“IRS”), no Imposto sobre o Valor Acrescentado (“IVA”), no Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (“IMT”) e no Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas (“IRC”) -, influenciando diretamente em toda a cadeia do mercado imobiliário, desde a aquisição, pesando pela construção ou reabilitação, até à disponibilização no mercado pela venda, ou através de arrendamento habitacional.

 

O elemento central desta iniciativa legislativa do Governo é a redução da tributação na esfera dos vários agentes responsáveis pelo aumento da oferta habitacional e, paralelamente, na esfera daqueles que procuram aceder ao mercado imobiliário, reduzindo os custos inerentes à aquisição.

 

Por outro lado, é criado um regime para Contratos de Investimento para Arrendamento Habitacional (“CIA”) para investidores que pretendem construir e aumentar a oferta habitacional em Portugal, com significativa redução da carga fiscal sobre a aquisição e construção de imóveis. É ainda substituído o Programa de Arrendamento Acessível (“PAA”) pelo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (“RSAA”).

 

De seguida, elencamos as principais medidas propostas pelo Governo, assim como os respetivos critérios de aplicação.

 

MEDIDAS PROPOSTAS

As medidas propostas aplicam-se:

1. à construção, reabilitação e aquisição de imóveis destinados à habitação ou arrendamento/subarrendamento habitacional;
2. ao arrendamento habitacional e subarrendamento habitacional;
3. aos participantes ou acionistas em organismos de investimento alternativo, que incluam no seu ativo imóveis destinados a arrendamento ou subarrendamento habitacional.

 

As medidas propostas aplicam-se até aos seguintes valores de aquisição para habitação ou renda mensal (considerados moderados):

1. Para os benefícios associados ao arrendamento, é considerado como renda mensal moderada um valor de renda mensal que não exceda € 2 300;
2. Para os benefícios para aquisição para habitação, é considerado como preço moderado de venda o valor que não exceda € 648 022.

 

Para efeitos de contabilização dos limites, considera-se a totalidade do valor pago, incluindo o valor dos bens móveis, equipamentos ou partes acessórias, bem como serviços relacionados com benfeitorias, mesmo que sejam objeto de negócio jurídico autónomo.

 

1. IVA

1.1. IVA suportado por pessoas singulares com empreitadas de construção de imóveis para a respetiva habitação própria e permanente

 

Restituição parcial do montante do IVA (cuja exigibilidade do IVA ocorra até 31 de dezembro de 2032), suportado por pessoas singulares, fora do exercício de uma atividade profissional ou empresarial, com a aquisição de serviços de empreitada de construção de imóveis destinados à respetiva habitação própria e permanente.

 

Este regime aplica-se apenas nos casos em que o valor de aquisição do terreno para construção (ou valor patrimonial tributário, se superior), acrescido dos custos da construção, não exceda € 648 022.

 

O valor da restituição corresponde à diferença entre o IVA suportado nos serviços de empreitada, em que tenha sido aplicada a taxa normal de 23% e a taxa reduzida de IVA de 6%.

 

1.2. Aplicação da taxa reduzida de IVA nas empreitadas de construção e reabilitação para:

a) Venda de imóveis destinados a habitação própria e permanente do adquirente; ou

b) Arrendamento habitacional.

 

A aplicação da taxa reduzida de IVA depende da verificação das seguintes condições cumulativas:

a) No caso de venda:

• Na aquisição, sejam aplicáveis as taxas de IMT aplicáveis à aquisição de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente à habitação própria e permanente;
• A venda seja concretizada num prazo máximo de 24 meses após a emissão da documentação relativa à utilização do imóvel.

 

b) No caso de arrendamento:

• O arrendamento seja isento de IVA, nos termos gerais;
• O contrato de arrendamento seja comunicado à Autoridade Tributária e Aduaneira;
• O primeiro contrato de arrendamento entre em vigor no prazo de 24 meses após a emissão da documentação relativa à utilização do imóvel;
• Durante os primeiros cinco anos após a emissão da documentação de utilização do imóvel, seja objeto de contratos de arrendamento durante pelo menos 36 meses consecutivos ou interpolados.

 

Aplicação temporal da medida – A taxa reduzida aplica-se a operações urbanísticas cujo início ocorra entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, e cuja exigibilidade do imposto ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026.

 

2. IRS

2.1. Exclusão de tributação de mais-valias imobiliárias resultantes da venda de imóveis destinados à habitação quando o valor de realização seja reinvestido na aquisição de outro imóvel localizado em Portugal, cujo destino seja o arrendamento habitacional com renda mensal que não exceda € 2 300.

 

Condições subsequentes à aquisição do novo imóvel:

• Celebrar contrato de arrendamento habitacional num prazo de 6 meses;
• Manter os contratos de arrendamento habitacional durante um período de 36 meses, consecutivos ou interpolados, nos primeiros 5 anos após a aquisição do imóvel;
• O imóvel não ser alienado no prazo de 5 anos após o reinvestimento.

 

2.2. Aumento da dedução à coleta de encargos com rendas de € 800 para € 900 em 2026, e € 1 000 em 2027.

 

2.3. Redução de taxa de tributação dos rendimentos prediais derivados de contratos de arrendamento habitacional cujo valor da renda mensal não exceda € 2 300, de 25% para 10%, até 31 de dezembro de 2029.

 

3. IRC

Redução da base tributável dos rendimentos prediais auferidos por pessoas coletivas, decorrentes de contratos de arrendamento habitacional cujo valor da renda mensal não exceda € 2 300, sendo considerados apenas em 50%.

 

4. IMT

Agravamento da tributação de não residentes na aquisição de imóveis destinados à habitação, através da aplicação da taxa única de 7,5%, com as seguintes exceções:

• O adquirente tenha qualificado como residente fiscal em Portugal;
• O adquirente qualifique como residente fiscal em Portugal contados 2 anos da data de aquisição;
• O imóvel seja destinado ao arrendamento habitacional com renda mensal que não exceda os € 2 300, no prazo de 6 meses contados da data de aquisição e seja arrendado, pelo menos, durante um período de 36 meses, consecutivos ou interpolados, durante os primeiros 5 anos após a aquisição.

 

Verificada qualquer uma das exceções, a Autoridade Tribuária restitui, após requerimento, a diferença entre o imposto pago à taxa de 7,5% e o que resultaria das taxas progressivas de IMT aplicáveis.

 

5. Aquisição de habitações a custos controlados

Na primeira aquisição de imóvel destinado a habitação própria e permanente (quando se trate de habitações de custos controlados, nos termos previstos em regime próprio), os municípios podem deliberar os seguintes benefícios:

1. Isenção de IMT na aquisição de imóveis cujo valor tributável não exceda € 324 058;
2. Dedução à coleta do Imposto do Selo (“IS”) suportado (verba 1.1 TGIS) na primeira aquisição, com o limite da aplicação dessa verba ao montante de € 324 058.

 

Este regime não é aplicável aos sujeitos passivos que sejam titulares do direito de propriedade sobre prédio urbano habitacional, à data da transmissão ou em qualquer momento nos três anos anteriores.

 

6. CIA

O Governo propõe a criação de um novo regime para Contratos de Investimento para Arrendamento Habitacional (“CIA”), com um período de vigência de 25 anos. Estes contratos são celebrados entre o investidor e o IRHU e nele são definidas as condições do investimento e dos requisitos dos contratos de arrendamento. Todos os procedimentos e requisitos serão regulamentos por portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças e da habitação.

 

Para aplicação deste regime, serão elegíveis os investimentos em:

• A área de construção de edifícios a destinar a arrendamento habitacional corresponda, pelo menos, a 700/1000 da totalidade da área de construção de edifícios abrangida, podendo o remanescente ser afeto a usos complementares ou compatíveis com a habitação;
• O valor mensal da renda dos contratos de arrendamento habitacional, arrendamento para subarrendamento habitacional neles previstos não exceda os limites máximos definidos.

 

Durante a vigência dos CIA, beneficiarão os investidores dos seguintes benefícios fiscais:

1. Isenção de IMT na aquisição de:
   a) Terrenos para construção e outros prédios urbanos para construção ou reabilitação, destinados a arrendamento habitacional;
   b) Prédios urbanos, mistos ou frações autónomas para arrendamento habitacional.
2. Isenção de IS na aquisição dos imóveis;
3. Isenção de Imposto Municipal sobre Imóveis (“IMI”) relativamente aos imóveis adquiridos, por um período de 8 anos contados do ano da aquisição, inclusive;
4. Redução de 50% da taxa de IMI relativamente aos imóveis adquiridos a partir do 9.º ano e até à vigência do CIA;
5. Aplicação da taxa reduzida de IVA às empreitadas de construção ou reabilitação de prédios urbanos ou frações autónomas de prédios urbanos para arrendamento habitacional;
6. Isenção do Adicional ao IMI relativamente aos imóveis adquiridos durante o período de vigência do CIA;
7. Restituição de 50% do IVA suportado em serviços de arquitetura, projetos e estudos relacionados com a construção ou reabilitação dos imóveis adquiridos;
8. Redução de 50% da taxa prevista de IS prevista na verba 29.2 da TGIS (0,0125%), em função da proporção dos ativos detidos pelo organismo de investimento alternativo objeto de contratos de arrendamento habitacional abrangidos pelo CIA.

 

7. RSAA – Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (substitui o Programa de Arrendamento Acessível)

O regime fiscal aplicável ao arrendamento acessível permanece inalterado. Assim, os rendimentos prediais auferidos no âmbito deste regime e dos programas municipais de arrendamento acessível continuam isentos de IRS ou IRC.

 

Para garantir a qualificação do contrato de arrendamento como arrendamento acessível, a renda mensal deverá ser igual ou inferior ao limite máximo por tipologia e por concelho, a definir por portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças e da habitação, sendo que terá por base 80% da mediana dos valores de renda divulgados pelo Instituto Nacional de Estatística, I.P.

 

Os contratos deverão ter um prazo mínimo de 3 anos. Caso seja para residência temporária, o prazo mínimo é de 3 meses.

 

8. Organismos de Investimento Alternativo (“OIA”)

No caso de OIA cujo investimento seja concretizado no âmbito do arrendamento acessível, é reduzida a taxa de tributação para 5% sobre os rendimentos auferidos por participantes ou acionistas decorrentes de unidades de participação ou participações sociais, por distribuição, na proporção correspondente aos rendimentos que resultem de contratos de arrendamento acessível.

 

Por outro lado, aumenta-se a exclusão de tributação dos restantes rendimentos auferidos por participantes ou acionistas decorrentes de unidades de participação ou participações sociais, por distribuição ou por resgate ou liquidação, em sede de IRS ou de IRC, que equivale à diferença entre o montante obtido e o montante correspondente à percentagem de exclusão nos seguintes termos:

1. Ativo elegível: mais de 5% até 10% → exclusão de tributação: 2,5%
2. Ativo elegível: mais de 10% até 15% → exclusão de tributação: 5%
3. Ativo elegível: mais de 15% até 25% → exclusão de tributação: 7,5%
4. Ativo elegível: mais de 25% até 50% → exclusão de tributação: 15%
5. Ativo elegível: Mais de 50% → exclusão de tributação: 30%

 

pela equipa da Área de Prática – Direito Fiscal