Alternativa Viável de Investimento?
A Lei n.º 56/2023, de 06 de outubro, comummente conhecida por “Lei Mais Habitação”, trouxe grandes constrangimentos a muitos investidores em imobiliário em Portugal, proprietários de frações autónomas adquiridas com a intenção, ou tendo em vista a possibilidade, de constituir estabelecimentos de Alojamento Local (doravante, “AL”) nos seus imóveis. Em particular destaca-se o efeito da suspensão dos registos de AL nas modalidades de apartamento e estabelecimento de hospedagem em fração autónoma em todo o território nacional, com exceção dos territórios do interior identificados no anexo à Portaria n.º 208/2017, de 13 de julho, conforme resulta do n.º 1 do artigo 19.º da referida Lei.
Esta suspensão vem, sem dúvida, frustrar os planos de muitos investidores que adquiriram apartamentos, conceito definido nos termos e para os efeitos do artigo 13.º do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, nos grandes centros urbanos do nosso país, com o intuito de tirar partido do assinalável boom turístico verificado em Portugal nos últimos anos e beneficiando do regime jurídico que é dos que mais contribuiu para a dinamização e reabilitação das grandes cidades, forçando-os a encontrar novas soluções e oportunidades de investimento imobiliário.
Para além da suspensão, este regime vinha já sendo bastante debilitado com a criação das áreas de contenção, que desde 2018 permitiu às Câmaras Municipais a criação de certas zonas onde estão proibidos novos registos de AL, de forma a preservar “a realidade social dos bairros e lugares”, o que já foi feito em Lisboa e no Porto, por exemplo.
Se é verdade que a opção pelos contratos de arrendamento habitacional para fins especiais transitórios por motivos turísticos, poderiam oferecer uma alternativa viável aos investidores que se viram impedidos de obter novos registos de AL, em face desta dupla forma limitação, também é verdade que o Orçamento do Estado para o ano de 2024 (Lei n.º 82/2023, de 29 de dezembro), veio inviabilizar essa opção, ao não permitir mais do que um arrendamento dessa modalidade em cada ano civil.
Assim, mais do que nunca, as opções de investimento imobiliário em Portugal poderão passar pelo interior do país, considerando o seu potencial ainda por explorar.
Neste sentido, importa referir que a suspensão determinada pela “Lei Mais Habitação” não afetou os territórios identificados no anexo à Portaria n.º 208/2017, de 13 de julho, entre os quais se contam 165 municípios e 73 freguesias, de norte a sul do país.
Olhando aos municípios abrangidos, facilmente encontramos zonas do país cada vez mais procuradas como destino de praia, tanto por turistas nacionais como por estrangeiros, e não só durante os meses de Verão, o que as torna candidatas ideais para estabelecimentos de alojamento local, nomeadamente em apartamentos. Veja-se o caso dos municípios de Aljezur e Vila do Bispo, ambos excluídos da restrição de novos registos AL impostos pela “Lei Mais Habitação”, destinos cada vez mais procurados em alternativa a outras cidades algarvias mais saturadas, como Portimão ou Albufeira.
Em alternativa, outros municípios identificados no anexo à Portaria n.º 208/2017, de 13 de julho, apresentam diferentes vantagens, como a proximidade a Parques ou Reservas Naturais, como Arcos de Valdevez, Terras de Bouro ou Melgaço, proporcionando simultaneamente um destino de natureza e a proximidade a cidades turísticas.
Se a isto adicionarmos o facto de o investimento em grande parte dos territórios identificados poder vir a significar uma compra por um preço por metro quadrado inferior à média nacional (e com, bastante probabilidade, inferior ao preço praticado nos grandes centros urbanos), entende-se o crescente aumento no investimento nestes territórios, nos últimos anos.
Por último, importa tecer algumas considerações a nível fiscal. A Lei n.º 56/2023, de 06 de outubro, veio criar uma contribuição extraordinária sobre os apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício em alojamento local, denominada “CEAL”, cujo regime se encontra previsto no anexo à referida Lei, e regulamentada pela Portaria n.º 455-E/2023, de 29 de dezembro. Acontece que, os imóveis localizados nos territórios do interior identificados no anexo à Portaria n.º 208/2017, de 13 de julho, estão excluídos da incidência objetiva desta contribuição adicional, o que poderá igualmente representar, em oposição aos estabelecimentos em zonas onde o AL tem sido mais comum, como as zonas históricas de Lisboa ou Porto, um potencial de rentabilidade ainda maior.
Pelo exposto, em face do panorama atual no que concerne ao Alojamento Local, na impossibilidade de optar pelo arrendamento habitacional para fins especiais transitórios por motivos turísticos como uma alternativa ao AL e atendendo à grande dificuldade em aceder a este regime nas zonas que, até à data, eram tidas como as de maior interesse para este tipo de estabelecimento, entendemos que o futuro deste regime e do investimento imobiliário para fins de turismo em Portugal, poderá passar pelo investimento nas zonas do interior, que poderão oferecer grandes perspetivas de rentabilidade e condições favoráveis ao AL.
por Henrique Moser, Afonso Correia de Almeida e Gonçalo Pires Bota, Área de Prática – Direito Imobiliário e Urbanismo
