Na sequência das inúmeras notícias que têm inundado as redes sociais e canais de televisão nos últimos tempos, denunciando a existência de eventuais “construções ilegais” em prédios existentes, designadamente nas suas coberturas, impõe-se abordar o tema sobre o ponto de vista puramente legal, pois muito se tem escrito em discussões calorosas e conduzidas pelo sentimento aceso de quem quer e gosta de dar a sua opinião!
Distinção entre “marquise” e construção em cobertura
Para início importa desde logo distinguir estes dois conceitos diferentes, muito embora se venha a fazer referência aos mesmos como sendo uma e a mesma coisa, até porque qualquer uma delas pode ter por objetivo a “expansão” do espaço habitável, criando ou ampliando um espaço ou divisão já existente. Mas não devem ser confundidos e têm mesmo implicações e consequências diferentes.
Na verdade, o “fecho de uma varanda” ou “marquise” comumente assim chamada, e uma construção / ocupação de uma cobertura de um prédio, são ambas classificadas como obra de alteração / ampliação nos termos e para os efeitos do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, nos conceitos estabelecidos no seu artigo 2.º.
Nos termos desta norma resultam em obra de alteração a modificação das características físicas de uma edificação existente, ou sua fração, designadamente a respetiva estrutura resistente, o número de fogos ou divisões interiores, ou a natureza e cor dos materiais de revestimento exterior, sem aumento da área total de construção, da área de implantação ou da altura da fachada.
Por outro lado, a obra de ampliação consiste no aumento da área de implantação, da área total de construção, da altura da fachada ou do volume de uma edificação existente.
Não obstante, quer uma quer outra devem ser obras enquadradas de forma diferenciada.
Enquanto uma “marquise” ou varanda fechada altera apenas (sem pretender minimizar o seu impacto) a fachada do prédio e o seu arranjo estético, mexendo numa parte comum a todos os condóminos, a construção aposta na cobertura de um prédio, para além de alterar a fachada, o arranjo estético e constituir uma alteração numa parte comum dos condóminos, deverá ainda ser considerada e enquadrada no âmbito das regras sobre os limites da (ou altura do prédio, numa linguagem corrente) permitida no local onde se situa o imóvel. E neste último caso podemos estar a falar de uma efetiva construção, de uma pérgula, da colocação de painéis solares (muito embora estes tenham um regime mais específico) ou até da instalação de aparelhos de ar condicionado.
Obrigações a cumprir no âmbito do Direito Civil
O enquadramento legal não deverá ser feito apenas no seio das regras do urbanismo e de controlo das operações urbanísticas levadas a cabo pelos particulares, mas igualmente no âmbito do Direito , como passaremos a ver seguida.
O artigo 1421.º do Código Civil diz-nos quais são as partes dos prédios consideradas comuns, sem prejuízo das que os condóminos destinarem a esse fim no titulo constitutivo da Propriedade Horizontal, e na mesma norma vêm expressamente identificados o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração, bem como o solo, os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio, onde se incluem naturalmente as fachadas dos prédios.
Ainda quanto aos “espaços comuns”, o Código Civil continua definindo as obrigações que se impõem aos condóminos no que toca aos mesmos, negando-lhes, entre outras, a possibilidade de “prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício”, exigindo, para a realização deste tipo de obras a prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
Obrigações a cumprir no âmbito do Direito
Da ótica do Direito do Urbanismo as considerações são outras e as premissas naturalmente diferentes, até porque aqui importa a defesa do interesse público, em geral, a par das normas que regulamentam o ordenamento do território, das cidades e, por conseguinte, do funcionamento da comunidade e em comunidade, o que pode variar de acordo com a localização do imóvel no território. Por isso existem muitas vezes regras um pouco diferentes de município para município.
Por regra, as alterações em partes comuns como sejam as fachadas dos prédios – que incluem a própria cobertura -, estão sujeitas ao chamado “controlo prévio” das autarquias, seja através do procedimento de licenciamento, seja através do procedimento de comunicação prévia. Existem, contudo, municípios (cremos que poucos) que classificam especificamente o fecho de varandas como obras de escassa relevância urbanística, desde que cumpram determinadas condições, devidamente reguladas.
O regime do licenciamento ou da comunicação prévia está especificamente regulado no Regime Jurídico da Urbanização e Edificação – artigo 4.º – e sujeita, por regra, as obras de alteração e ampliação a este controlo (mais ou menos simplificado). Sem prejuízo desta enumeração exaustiva sobre as obras que estão sujeitas a controlo prévio, será sempre de cumular com as disposições específicas existentes quer no respetivo Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação, quer em outros instrumentos de Gestão Territorial existentes para o local, como sejam os planos de pormenor ou os planos de urbanização, já para não mencionar as Unidades de Execução, figura que fica a meio termo entre um Instrumento de Gestão Territorial e um Loteamento.
Por fim, e sem pretender aqui fazer uma análise exaustiva de todo regime jurídico sobre a matéria, também não podemos esquecer que determinadas áreas estão condicionadas à emissão de parecer de entidades externas, como seja a Direção Geral de Património Cultural ou a ANA, relativamente ao tráfego aéreo. A menção a estas específicas entidades não é feita à toa. Basta pensar que em qualquer uma das situações da fachada que se esteja de alguma forma a modificar, estamos a alterar a linha arquitetónica do edifício e, no limite, quando se trata da cobertura, a alterar a sua , como referimos supra, podendo tal construção vir a ser inviabilizada por qualquer uma destas entidades.
Apenas mais uma nota: O parecer negativo de qualquer uma destas entidades é vinculativo e a alteração pretendida não pode ser aprovada pela câmara municipal onde decorra o procedimento de apreciação.
Os “direitos de autor” do projetista
Por fim, uma palavra sobre os direitos de autor que assistem ao autor do projeto que o vê alterado sem que para o efeito tenha sido contactado e informado.
Existe de facto um conflito entre dois direitos de propriedade. Por um lado, temos o direito de propriedade do autor sobre os direitos de autor do projeto, e por outro o direito de propriedade do proprietário do imóvel objeto da alteração. Neste conflito, têm a jurisprudência e doutrina entendido – e encontra-se plasmado na legislação aplicável – que deverá prevalecer o direito de propriedade do proprietário do imóvel, não podendo este ficar refém da “vontade” do autor do projeto para poder alterar ou não o projeto inicial.
O art.º 60.º do Código dos Direitos de Autor reflete este entendimento quando, sem prejuízo do direito que assiste ao autor do projeto de fiscalizar a execução da sua obra por forma a assegurar que está de acordo com o projeto que “desenhou”, e sem prejuízo de, caso o proprietário pretenda introduzir alterações na obra, durante ou após a sua conclusão, dever para o efeito consultar previamente o autor do projeto, estatui que se no final não havendo acordo entre o dono de obra e o autor do projeto, este último pode comunicar o repúdio da paternidade da obra, não podendo o dono de obra a partir daquele momento invocar o nome do autor do projeto relacionando-o com aquela obra em particular.
Quer isto dizer que, perante a necessidade ou intenção do proprietário / dono de obra introduzir alterações num imóvel, apenas lhe assiste a obrigação de informar previamente o autor do projeto. Caso não o faça, está sujeito a uma eventual condenação no pagamento de uma indemnização por perdas e danos a ser requerida pelo autor do projeto que se considera lesado.
para saber mais aqui
por Ana Cristina Borges, Área de Prática – Direito Imobiliário e Urbanismo
