No passado dia 14 de maio, foi publicado o Decreto-Lei n.º 34/2021, o qual aprovou o Regime do Procedimento de Injunção em Matéria de Arrendamento e entrou em vigor no dia seguinte ao da sua publicação.
Este diploma surge na sequência da Lei n.º 12/2019 e Lei n.º 13/2019, ambas de 12 de fevereiro.
A Lei n.º 12/2019 veio prever dois novos meios de proteção do arrendatário, a saber: i) o regime que proíbe e pune o assédio no arrendamento; ii) o regime da intimação do senhorio para tomar as providências com vista a fazer cessar situações de produção de ruído fora dos limites legalmente estabelecidos, corrigir deficiências do locado ou das partes comuns do respetivo edifício, que constituam risco grave para a saúde ou segurança de pessoas e bens, bem como corrigir outras situações que impeçam a fruição do locado, o acesso ao mesmo ou a serviços essenciais.
Já a Lei n.º 13/2019 veio criar a injunção em matéria de arrendamento enquanto meio processual destinado a efetivar os direitos do arrendatário ao pagamento de quantia certa do valor da compensação em dívida por execução de obras em substituição do senhorio, dispondo que o processo de injunção em matéria de arrendamento seria objeto de diploma próprio.
O Decreto-Lei n.º 34/2021 veio, assim, a proceder à definição do regime do procedimento de injunção em matéria de arrendamento (IMA) destinado a efetivar os direitos do arrendatário previstos nas alíneas a) a e) do n.º 1 do artigo 15.º-T do NRAU, bem como à regulamentação do Serviço de Injunção em Matéria de Arrendamento (SIMA), destinado a assegurar a respetiva tramitação.
Resumidamente, o procedimento de IMA aplicar-se-á às seguintes situações (previstas nas alíneas a) a e) do n.º 1 do artigo 15.º-T do NRAU):
- Pagamento de quantia certa do valor da compensação em dívida por execução de obras em substituição do senhorio, em caso de execução de intimação emitida ao abrigo do n.º 2 do artigo 89.º do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, ou do n.º 1 do artigo 55.º do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana;
- Pagamento de quantia certa do valor da compensação em dívida por execução de obras em substituição do senhorio, nos casos de reparações urgentes previstas n.º 1 e nº. 2 do artigo 1036.º do Código Civil;
- Cessação de atividades causadoras de risco para a saúde do arrendatário;
- Correção de deficiências do locado causadoras de risco grave para a saúde ou para a segurança de pessoas ou bens;
- Correção de impedimento da fruição do locado.
O procedimento de IMA deve ser precedido das intimações/comunicações previstas na lei para cada caso, a efetuar pelo arrendatário ao senhorio.
O direito do arrendatário a requerer o procedimento de IMA caduca caso o mesmo não seja requerido no prazo de 30 dias a contar do termo do prazo de resposta à intimação pelo senhorio.
O requerimento de injunção é apresentado no SIMA e obedecerá a um modelo próprio criado para o efeito, estando ainda sujeito ao pagamento de taxa de justiça.
Cada procedimento de IMA apenas poderá respeitar a um prédio urbano ou a uma fração autónoma de que o requerente seja arrendatário.
Com o requerimento de injunção, o arrendatário pode ainda exigir ao senhorio o pagamento de sanção pecuniária compulsória no valor de € 20,00 por cada dia, a partir do termo do prazo de resposta, até que o senhorio demonstre o cumprimento da intimação ou, em caso de incumprimento, até que seja decretada a injunção.
Recebido o requerimento, o SIMA procede à notificação do requerido, por carta registada com aviso de receção para, em 15 dias, i) demonstrar a execução da intimação que constitui objeto do requerimento, acrescida da taxa de justiça paga pela respetiva dedução; ou ii) deduzir oposição à pretensão.
Ao requerimento de IMA será atribuída força de título executivo, se i) depois de notificado, o requerido não deduzir oposição no respetivo prazo (15 dias); ou se ii) a oposição se tiver por não deduzida.
Deduzida oposição pelo requerido, será então o processo distribuído e decidido pelo tribunal competente.
por João Carlos Teixeira e José Luís Beleza, Área de Prática – Contencioso e Arbitragem
