News & MediaRegime Jurídico do Alojamento Local (Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de Agosto) face às respetivas alterações legislativas introduzidas pela Lei n.º 62/2018, de 22 de Agosto.

11 de Setembro, 2018

 

  1. Atual regime jurídico

 

O conceito de “estabelecimentos de alojamento local” é definido como sendo aqueles que prestem serviços de alojamento temporário a turistas, mediante remuneração, sendo proibida a exploração como estabelecimentos de alojamento local que reúnam os requisitos para serem considerados empreendimentos turísticos.

 

São atualmente três as modalidades nas quais se podem integrar os estabelecimentos de alojamento local: 1) moradia; 2) apartamento; 3) estabelecimentos de hospedagem.

 

O registo de estabelecimentos de alojamento local é efetuado mediante mera comunicação prévia dirigida ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente. A mera comunicação é realizada exclusivamente através do Balcão Único Eletrónico, que atribui a cada pedido um número, que constituiu o número de registo do estabelecimento de alojamento local e que remete automaticamente a comunicação ao Turismo de Portugal, IP. A mera comunicação prévia é obrigatória e condição necessária para a exploração de estabelecimento de alojamento local.

 

Da mera comunicação prévia dirigida ao Presidente da Câmara Municipal devem, obrigatoriamente, constar determinadas informações, relativas à autorização de utilização ou título de utilização válido; os elementos de identificação do titular da exploração; o nome do estabelecimento; a capacidade do estabelecimento (quartos, camas e utentes); a data de abertura ao público e um contato de emergência. Bem como deve, obrigatoriamente, ser instruída com determinados documentos, todos correlacionados com as informações que devem ser prestadas.

 

Os dados devem sempre estar atualizados, devendo qualquer atualização ser comunicada no prazo máximo de 10 dias após ocorrência. A cessação da exploração do estabelecimento de alojamento local deve ser comunicada por qualquer meio legal admissível ao Presidente da Câmara Municipal no prazo máximo de 60 dias após a sua ocorrência.

 

O prazo para realização da vistoria pela Câmara Municipal é de 30 dias, após a apresentação da mera comunicação prévia, podendo o Presidente da Câmara Municipal, em caso de desconformidade, cancelar o registo.

 

A capacidade máxima dos estabelecimentos de alojamento local, com exceção dos qualificados como “hostel”, é de nove quartos e 30 utentes. Cada proprietário ou titular da exploração só pode explorar, por edifício, mais de nove estabelecimentos de alojamento local na modalidade de apartamento se aquele número não exceder 75% do número de frações existentes no edifício, considerando-se, para cálculo de exploração, os estabelecimentos de alojamento local na modalidade de apartamentos registados em nome do cônjuge, descendentes e ascendentes, bem assim registados em nome de pessoas coletivas distintas em que haja sócios comuns.

 

Os estabelecimentos de alojamento local devem obedecer a determinados requisitos, relativos às condições de conservação e funcionamento das instalações e equipamentos; relacionados com ligação à rede pública de abastecimento de água ou possuírem um sistema privativo de abastecimento e estarem dotados de água corrente quente e fria; relacionados com a ligação à rede pública de esgotos ou possuírem fossas sépticas com capacidade, etc.

 

Os estabelecimentos de alojamento local devem cumprir as regras de segurança contra riscos de incêndio, o que não se aplica aos estabelecimentos que tenham capacidade inferior a 10 utentes, nestes casos devem possuir: a) extintor e manta de incêndio acessíveis aos utilizadores; b) equipamento de primeiros socorros acessível aos utilizados; c) indicação do numero nacional de emergência em local visível aos utilizadores.

 

Os estabelecimentos devem ainda dispor de livro de reclamações.

 

  1. Alterações legislativas aprovadas

 

Passam a ser quatro as modalidades nas quais se podem integrar os estabelecimentos de alojamento local, sendo aditada a alínea d) quartos.

 

É introduzida a definição de “hostel” como sendo “o estabelecimento cuja unidade de alojamento predominante seja o dormitório, considerando-se predominante sempre que o número de utentes em dormitório seja superior ao número de utentes em quarto.” Bem como, a definição de “quartos” como sendo “a exploração de alojamento local feita na residência do locador, que corresponde ao seu domicílio fiscal, sendo a unidade de alojamento o quarto e só sendo possível, nesta modalidade, ter um máximo de três unidades.”

 

A instalação e exploração de “hostels” em edifícios em propriedade horizontal nos prédios em que coexista habitação passa a carecer de autorização dos condóminos para o efeito, devendo essa deliberação instruir a comunicação prévia com prazo.

 

No que respeita ao registo do estabelecimento de alojamento local, são as várias alterações à letra da lei, dado que o mesmo passa a ser efetuado mediante comunicação prévia com prazo, dirigida ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente, sendo exclusivamente realizada através do Balcão Único Eletrónico, que confere um número o qual constituirá, em caso de não oposição, o número de registo do estabelecimento de alojamento local, sendo automaticamente remetido ao Turismo de Portugal, IP. De reforçar que a comunicação prévia com prazo é obrigatória e condição necessária para a exploração de estabelecimentos de alojamento local.

 

Mantém-se a obrigatoriedade de constar da comunicação prévia com prazo a dirigir ao Presidente da Câmara Municipal as informações já enunciadas. Aos documentos que devem, obrigatoriamente, instruir a comunicação prévia torna-se, ainda, obrigatória a junção dos seguintes:

  • A ata da assembleia de condóminos autorizando a instalação, no caso dos “hostels;
  • A indicação da modalidade de estabelecimento prevista o n.º 1 do artigo 3.º, em que se vai desenvolver a atividade de alojamento local.

 

A cessação da exploração do estabelecimento de alojamento local é comunicada através do Balcão Único Eletrónico no prazo máximo de 10 dias após a sua ocorrência (anteriormente 60 dias).  O titular da exploração passa a estar obrigado a comunicar às plataformas eletrónicas de reservas, no prazo de máximo de 10 dias, o cancelamento do registo e ou a interdição temporária da exploração dos estabelecimentos de alojamento local.

 

Passa a existir a possibilidade de oposição à comunicação prévia com prazo se, num prazo de 10 dias contados a partir da sua apresentação ou num prazo de 20 dias no caso dos “hostels”, o Presidente da Câmara Municipal competente, com faculdade de delegação, se oponha ao registo, com os seguintes fundamentos, sendo que, a oposição referida obsta à atribuição do número de registo:

  1. Incorreta instrução da comunicação prévia com prazo certo;
  2. Vigência do prazo resultante de cancelamento de registo;
  3. Violação das restrições à instalação decididas pelo município, ou falta de autorização de utilização adequada do edifício.

 

O número de registo atribuído pelo Balcão Único Eletrónico, nas modalidades de “moradia” e “apartamento”, localizado em áreas de contenção, é pessoal e intransmissível ainda que na titularidade ou propriedade de pessoa coletiva. Passando a estar prevista a caducidade do título de abertura ao público – não se aplica nos casos de sucessão – nos seguintes casos:

  1. Transmissão da titularidade do registo, cessação de exploração, arrendamento ou outra forma de alteração da titularidade da exploração;
  2. Transmissão do capital social da pessoa coletiva titular do registo, acumulada ou não, em percentagem superior a 50%.

 

No que respeita ao cancelamento do registo, o Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente passa a poder determinar, precedido de audiência prévia, o cancelamento do registo do estabelecimento nas seguintes condições:

  1. Quando exista qualquer desconformidade em relação a informação ou documento constante do registo;
  2. No caso de instalação de novo alojamento local em violação de áreas de contenção estabelecidas, que vem estabelecer um limite de estabelecimentos de alojamento local, com o fim de preservar a realidade social dos bairros e lugares;
  3. Por violação dos requisitos referentes à capacidade; requisitos gerais relativos às próprias condições que devem ser cumpridas pelos estabelecimentos; bem como requisitos de segurança; requisitos relativos a “hostels” – quando aplicável; os referentes ao próprio titular da exploração; bem como os relativos à identificação e publicidade do alojamento local; e os relativos ao seguro de responsabilidade civil e regime de solidariedade;

 

Acresce que, nos casos em que a atividade de alojamento local for exercida numa fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente, a assembleia de condóminos, por decisão de mais de metade da permilagem do edifício, decorrente daprática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos, pode opor-se ao exercício da atividade de alojamento local na referida fração, dando conhecimento da sua decisão ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente. Cabendo ao Presidente da Câmara Municipal, com a faculdade de delegação de poderes, decidir sobre o pedido de cancelamento.

 

A cessação da exploração implica:

  1. O cancelamento do registo do estabelecimento, se a este tiver havido lugar;
  2. Quando esteja em causa o cancelamento – no caso de oposição dos condóminos, quando a atividade de alojamento seja exercida numa fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente – a impossibilidade de o imóvel em questão ser explorado como alojamento local, independentemente da respetiva entidade, por um período fixado na decisão, um máximo de um ano.

 

Em matéria de capacidade, registam-se alterações significativas, senão vejamos:

  1. A capacidade máxima dos estabelecimentos de alojamento local é de nove quartos e de 30 utentes.
  2. Nas modalidades de “moradia”, “apartamento”, “estabelecimento de hospedagem” e “quarto”, a capacidade máxima passa a serdeterminada pela multiplicação do número de quartos por dois, nos termos dos indicadores do INE.

iii.                  No caso das modalidades “apartamento” e “moradiasacresce a possibilidade de acolhimento de mais dois utentes na sala.

  1. Se cada unidade tiver condições de habitabilidade adequadas nas modalidades de “moradia”, “apartamento”, “estabelecimento de hospedagem” e “quarto” poderá comportar, no máximo, duas camas suplementares para crianças até 12 anos.

 

No que respeita aos requisitos gerais que os estabelecimentos de alojamento local devem possuir, mantém-se os já enunciados, passando a regulamentação das condições a ser a ser feita por Portaria.

 

É inserida a obrigatoriedade de os estabelecimentos de alojamento terem livro de informações sobre o funcionamento do estabelecimento e respetivas regras de utilização internas, funcionamento dos eletrodomésticos, ruído e cuidados a ter para evitar perturbações que causem incómodo e afetem a tranquilidade e o descanso da vizinhança. O mesmo deve ser disponibilizado em português e inglês e, pelo menos, em mais duas línguas estrangeiras. Caso o estabelecimento se insira em edifício de habitação coletiva, o livro de informações deve conter também o regulamento com as práticas e regras do condomínio que sejam relevantes para o alojamento e para a utilização das partes comuns.

 

As despesas com obras que sejam realizadas nas partes comuns para adaptar ou licenciar o locado para fim de alojamento local, passam a correr por conta do titular do alojamento local.

 

A presente alteração vem estabelecer a responsabilidade solidária entre o titular da exploração e os hóspedes relativamente aos danos provocados por estes no edifício em que se encontra instalada a unidade. Constituindo a obrigatoriedade de o titular da exploração de alojamento local celebrar e manter válido um seguro multirrisco de responsabilidade civil que o proteja dos seus ativos e reclamações no âmbito da sua atividade turística, determinando a responsabilidade do titular da exploração do estabelecimento que cubra riscos de incêndio e danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros, decorrentes da atividade de prestação de serviços de alojamento, constituindo a falta de seguro válido fundamento de cancelamento do registo.

 

É aditado um artigo que vem estabelecer “áreas de contenção”, com o objetivo de preservar a realidade social dos bairros e lugares, é conferido à Câmara Municipal competente a faculdade de aprovar por regulamento a existência de áreas de contenção, por freguesia, no todo ou em parte, para instalação de novo alojamento local, podendo impor limites relativos ao número de estabelecimentos de alojamento local nesse território, que podem ter em conta limites percentuais em proporção dos imóveis disponíveis para habitação.

 

A instalação de novos estabelecimentos de alojamento local nestas áreas carece de autorização expressa da Câmara que, em caso de deferimento, promove o respetivo registo. O que significa que terá que ser requerida a autorização junto da Câmara Municipal que, em caso dedeferimento, promoverá o respetivo registo. As áreas de contenção devem ser reavaliadas, no mínimo, de dois em dois anos.

 

Mais importante, estabelece-se o limite máximo, por proprietário, de sete estabelecimentos de alojamento local, nas áreas de contenção. Em consequência, os proprietários de estabelecimentos de alojamento local que, na presente data, excedam o limite de sete estabelecimentos de alojamento local instalados em áreas de contenção, a partir da entrada em vigor da presente alteração, não poderão afetar mais imóveis à exploração de alojamento local.

 

Para evitar que a alteração das circunstâncias e das condições de fato existentes possa comprometer a eficácia do regulamento municipal, podem os municípios suspender, por um máximo de um ano, a autorização de novos registos em áreas especificamente delimitadas, até à entrada em vigor do referido regulamento.

 

A presente alteração vem estabelecer a possibilidade de o condomínio fixar o pagamento de uma contribuição adicional correspondente às despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns, com um limite de 30% do valor anual da quota respetiva, a deliberar em assembleia de condóminos.

 

Mantêm-se válidos os registos de estabelecimentos de alojamento local no Registo Nacional de Alojamento Local, realizados até à data de entrada em vigor da presente lei. As alterações introduzidas no presente diploma relativas a condições de acesso à atividade e requisitos de instalação apenas serão aplicáveis aos estabelecimentos que se instalem após a sua entrada em vigor. Quanto aos estabelecimentos já existentes, os mesmos irão dispor do prazo de dois anos, a contar da data de entrada em vigor da presente lei, para se conformarem com os restantes requisitos previstos no diploma.

 

A leitura da presente nota informativa não dispensa a consulta da legislação aplicável.

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