A Lei prevê no âmbito da reabilitação urbana, diversos benefícios de natureza fiscal, os quais visam promover a reabilitação do tecido urbano e edifícios, componente indispensável da política das cidades e de habitação.
Contudo, não existe uniformização no que respeita aos vários impostos, quer quanto aos requisitos aplicáveis, quer quanto aos procedimentos a adotar, o que tem vindo a gerar dificuldades junto dos promotores, os quais – muitas vezes por desconhecimento -, perdem oportunidades de otimização nesta área ou enfrentam mesmo contingências fiscais não antecipadas.
Analisemos, então, os regimes aplicáveis.
- Impostos sobre o património
Ao abrigo do regime fiscal da reabilitação urbana são suscetíveis de usufruir de um conjunto de benefícios, em sede de impostos sobre o património, os prédios urbanos concluídos há mais de 30 anos ou que estejam localizados em Área de Reabilitação Urbana (“ARU”) e que preencham as seguintes condições de forma cumulativa:
Sejam objeto de intervenções de reabilitação de edifícios promovidas nos termos do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana; e
Em consequência desta intervenção, o respetivo estado de conservação esteja dois níveis acima do anteriormente atribuído e tenha, no mínimo, um nível Bom (Nível 4), sendo cumpridos os requisitos de eficiência energética e de qualidade térmica aplicáveis.
São, neste caso, aplicáveis os seguintes benefícios fiscais:
- Isenção de IMT na aquisição do imóvel destinado a reabilitação;
- Isenção de IMT na primeira transmissão subsequente à reabilitação, a afetar a habitação própria e permanente (quando localizado em ARU) ou a arrendamento para habitação permanente; e
- Isenção de IMI por um período de 3 anos a contar do ano da conclusão das obras de reabilitação.
Os referidos benefícios não operam, via de regra, ab initio, mas através de reembolso, uma vez concluído o processo de certificação da reabilitação.
Com efeito, e por forma a permitir a aplicação de tais benefícios, é condição essencial que seja solicitada uma
O processo de reconhecimento da intervenção de reabilitação para efeitos da aplicação dos referidos benefícios, apenas fica concluído após a realização da vistoria final, a requerer à Câmara Municipal competente uma vez concluídas as obras, uma vez que apenas nesse momento se poderá verificar se o estado de conservação do imóvel subiu efetivamente os 2 níveis exigidos, desde que foi realizada a vistoria prévia, antes da realização de quaisquer obras ou intervenção.
- IVA
No que ao IVA diz respeito, os procedimentos a adotar de modo a garantir a aplicação da taxa reduzida de IVA de 6% às obras de reabilitação urbana não são, infelizmente, tão claros.
As dificuldades começam desde logo com a definição genérica constante da verba 2.23 da Lista I anexa ao Código do IVA, nos termos da qual beneficiam da referida taxa reduzida as empreitadas de reabilitação urbana realizadas em imóveis ou espaços públicos localizados em Área de Reabilitação Urbana (“ARU”), delimitadas nos termos legais – remetendo, assim, para o Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (“RJRU”), previsto no Decreto-Lei nº 307/2009, de 23 de outubro.
Na medida em que não se encontram legalmente estabelecidos os procedimentos a adotar para efeitos de certificação de tal enquadramento, há margem a alguma subjetividade, levando a divergências de posição entre a Autoridade Tributária e as Câmaras Municipais e falta de segurança jurídica, que têm criado dificuldades acrescidas aos promotores.
A Autoridade Tributária tem vindo a sustentar que cumpre às Câmaras Municipais comprovar que a intervenção é enquadrável para efeitos de aplicação da taxa reduzida de IVA mas tem-se mostrado muitas vezes inflexível quanto aos meios de prova admitidos para o efeito, exigindo a emissão de uma Certidão com menções expressas ao tipo de reabilitação.
Sucede que, enquanto algumas Câmaras Municipais referem não emitir qualquer documento que certifique a natureza da intervenção para efeitos de aplicação da taxa reduzida de IVA, os termos das Certidões emitidas pelas restantes não se encontram padronizados, por falta de critério legal, e não passam muitas vezes pelo crivo da Autoridade Tributária.
De modo a ultrapassar este tipo de situações, a Câmara Municipal de Lisboa procedeu recentemente à emissão do Despacho n.º 35/P/2023, com vista à uniformização de procedimentos. Ao abrigo deste Despacho, fica estabelecido que, mediante requerimento a submeter através da Loja Lisboa Online, o técnico competente deverá certificar, de foram expressa e através de uma única Certidão, a localização do imóvel em ARU e a integração da operação urbanística em causa numa (i) operação de reabilitação urbana simples, aprovada através da Estratégia de Reabilitação Urbana de Lisboa 2011-2024; (ii) operação de reabilitação urbana sistemática, aprovada através do Programa Estratégico de Reabilitação Urbana; ou (iii) num plano de pormenor de reabilitação urbana em vigor.
Consideramos que uma uniformização de procedimentos a este nível é urgente.
O CAAD tem aliás, neste contexto, vindo a desempenhar um papel importante (ainda que não totalmente uniformizador), no que diz respeito à aplicação da taxa reduzida do IVA e requisitos e formalismos associados, sendo de destacar o conteúdo da Decisão Arbitral de 30/01/2023, proferida no âmbito do Processo nº 404/2022-T, nos termos da qual a integração de uma determinada obra na Estratégia de Reabilitação de Lisboa possui relevância preponderante para estes efeitos:
Face ao exposto, e apesar dos recentes e relevantes desenvolvimentos quanto a esta matéria, é expectável que a litigância continue junto dos nossos Tribunais, atentas as dificuldades na aplicação prática do regime.
Para efeitos de sustentação da aplicação da taxa de IVA de 6% a quaisquer trabalhos de reabitação e de eventual defesa – seja em sede administrativa, ainda junto da Autoridade Tributária, ou em sede judicial – será sempre recomendável que o promotor diligencie junto da Câmara Municipal competente a obtenção de Certidão, nos termos exigidos.
por Joana Cunha d’Almeida e Carolina Sousa, Área de Prática – Direito Fiscal
