No passado dia 23 de outubro de 2024, foi aprovado o Decreto-Lei n.º 76/2024, que introduz novas diretrizes para o setor de Alojamento Local (“AL”) em Portugal. Com efeitos a partir de 1 de novembro de 2024, a presente legislação visa transferir competências para os municípios, permitindo uma gestão mais adaptada às necessidades locais e promovendo um equilíbrio entre o turismo e a qualidade de vida dos residentes. Realça-se:
- Autonomia Municipal
Os Municípios têm agora a competência para estabelecer um regulamento administrativo para a gestão de AL nos seus territórios, especialmente em áreas com alta pressão turística, podendo aprovar:
I. Áreas de Contenção: Os municípios podem identificar e delimitar zonas específicas onde será restringido o registo de novos estabelecimentos de AL, visando evitar a saturação em áreas já sobrecarregadas.
Nos municípios com áreas de contenção, poderão ser estabelecidos critérios que impeçam a emissão de licenças, tais como a exigência de ter existido um contrato de arrendamento da fração nos dois anos anteriores ao pedido, ou a relação entre o número de estabelecimentos e o total de fogos disponíveis para habitação.
II. Áreas de Crescimento Sustentável: Zonas que requerem “medidas especiais de monitorização e acompanhamento” para evitar efeitos indesejáveis nos bairros, garantindo que a expansão da atividade de AL não afeta negativamente a qualidade de vida da comunidade. A pressão habitacional e ambiental são, de acordo com a nova legislação, fatores fundamentais a serem considerados.
As áreas de contenção e de crescimento sustentável devem ser reavaliadas a cada três anos, com as conclusões comunicadas ao Turismo de Portugal, I.P., e fundamentadas em estudos que analisem a concentração e o impacto do alojamento local nas diversas zonas do concelho, assegurando a proporcionalidade dos indicadores e das regras aplicáveis.
Adicionalmente, o regulamento poderá prever a criação de um “provedor do AL”, responsável por mediar conflitos entre residentes e operadores de AL que terá como funções: avaliar queixas, formular recomendações e desenvolver guias de boas práticas, contribuindo assim para um ambiente mais harmonioso entre as partes envolvidas.
- CAPACIDADE INTERVENTIVA DOS CONDÓMINOS
Os condóminos continuarão a poder opor-se à presença de AL nos seus prédios, mas agora sob critérios mais rigorosos:
- A oposição deve ser fundamentada e aprovada por uma maioria que represente “mais de metade da permilagem do edifício, com fundamento na prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos”.
- Para a formalização dessa deliberação, a assembleia de condóminos deve solicitar uma decisão ao presidente da câmara municipal. Este, por sua vez, poderá tomar a decisão ou delegá-la aos vereadores e dirigentes dos serviços municipais competentes.
Eventual cancelamento da licença de AL será válido por um período máximo de cinco anos.
O presidente da câmara municipal passa a dispor, igualmente, de uma nova competência que consiste em, caso não proceda ao cancelamento do registo de AL, “convidar os intervenientes à obtenção de um acordo, com o acompanhamento de um provedor do AL, quando aplicável, com o objetivo de arquivar o procedimento mediante a aceitação de compromissos e condições”.
- LIMITAÇÕES AO TAMANHO DOS ESTABELECIMENTOS
- Com a nova normativa, cada unidade de AL está limitada a um máximo de 9 quartos e 27 hóspedes, exceto nas categorias de quartos e hostels, o que representa uma redução em relação ao limite anteriormente definido de 30 hóspedes.
- Adicionalmente, é permitido o uso de camas suplementares, desde que o número total de camas adicionais não exceda 50% do total de camas fixas disponíveis.
Em suma, o novo regime de Alojamento Local visa promover uma gestão mais equilibrada e sustentável do turismo em Portugal, refletindo a crescente necessidade de integrar a realidade habitacional e as dinâmicas sociais nas políticas de turismo. Contudo, o êxito da sua implementação dependerá, de forma crucial, da capacidade dos municípios em efetuar uma regulação eficaz e da colaboração entre todos os intervenientes no setor.
por Henrique Moser, Ana Cristina Borges e Tomás Albuquerque, Área de Prática – Direito Imobiliário e Urbanismo
