A Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro de 2023 – Programa Mais Habitação – foi publicada, no passado dia 6 de outubro, em Diário da República, após promulgação do Presidente da República e entrou em vigor no dia seguinte ao da sua publicação (doravante o “Programa”).
Em matéria urbanística, e sem prejuízo da Lei n.º 50/2023, de 28 de agosto, que autoriza o Governo a proceder à reforma e simplificação dos licenciamentos no âmbito do urbanismo e ordenamento do território, destacamos os seguintes temas na Lei agora publicada:
1. CEDÊNCIA DE TERRENOS E EDIFÍCIOS PÚBLICOS
Para a promoção de habitação para arrendamento acessível, os beneficiários – cooperativas de habitação e construção, as sociedades comerciais que se dediquem à construção civil, em consórcio ou sob outra forma de associação com sociedades comerciais cujo objeto social inclua o arrendamento para habitação e gestão de património – podem aceder, para além dos incentivos previstos na legislação fiscal, a duas modalidades de apoio:
1) linha de financiamento, com garantia mútua e bonificação da taxa de juro, para projetos na área da habitação acessível, nomeadamente para construção ou reabilitação, incluindo a aquisição do imóvel e posterior arrendamento, no montante global máximo de 250 000 000 euros;
2) cedência de terrenos e edifícios públicos: o Governo identifica o património imobiliário público para cedência ao abrigo do presente apoio, com vista à promoção, disponibilização e gestão de arrendamento acessível.
A afetação do património é realizada através de cedência do direito de superfície, por um prazo máximo de 90 anos, renovável mediante acordo entre as partes para o mesmo fim.
O direito de superfície é transmissível, desde que salvaguardados todos os direitos e deveres inerentes, nomeadamente o dever de afetação dos fogos à promoção de habitação para arrendamento acessível.
Não é permitida a transferência da propriedade plena para os beneficiários.
2. LINHA DE FINANCIAMENTO PARA OBRAS COERCIVAS
Foi aprovada uma linha de financiamento, com garantia mútua e bonificação da taxa de juro, de apoio à execução, pelos municípios, de obras coercivas ao abrigo do dever de conservação, previsto no artigo 89.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, no montante global máximo de 150 000 000 euros.
A linha de financiamento é promovida pelo Banco Português de Fomento, S.A., no prazo máximo de 45 dias a contar do dia 7 de outubro de 2023 ou, quando posterior, na data da aprovação das condições legalmente exigidas.
3. ALOJAMENTO LOCAL
- CANCELAMENTO DE ALOJAMENTO LOCAL EM FRAÇÕES AUTÓNOMAS OU EM PARTES DE PRÉDIOS SUSCETÍVEIS DE UTILIZAÇÃO INDEPENDENTE:
A assembleia de condóminos, por deliberação de pelo menos dois terços da permilagem do edifício, pode opor-se ao exercício da atividade de alojamento local, salvo quando o título constitutivo expressamente preveja a utilização da fração para fins de alojamento local ou tiver havido deliberação expressa da assembleia de condóminos a autorizar a utilização da fração para aquele fim.
Para efeitos de cancelamento do registo do alojamento local, a assembleia de condóminos dá conhecimento da deliberação ao presidente da câmara municipal competente.
O cancelamento do registo determina a imediata cessação da exploração do estabelecimento.
- FISCALIZAÇÃO:
A ASAE, a câmara municipal e a junta de freguesia territorialmente competente têm poderes de fiscalização do cumprimento do disposto no Decreto-lei 128/2014, 29 de agosto (Regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local).
A ASAE e a câmara municipal territorialmente competente têm competência para instruir os processos e aplicar coimas e sanções acessórias.
- DURAÇÃO E RENOVAÇÃO:
O registo de estabelecimentos de alojamento local terá a duração de 5 anos, renovável por idênticos períodos, sendo a primeira renovação contada a partir da data de emissão ao título de abertura ao público.
As renovações carecem de deliberação expressa da câmara municipal territorialmente competente, no prazo definido em regulamento municipal, podendo opor-se, com base nos requisitos de funcionamento dos estabelecimentos ou, quando aplicável, com o previsto na respetiva Carta Municipal de Habitação.
- SUSPENSÃO DE NOVOS REGISTOS DE ALOJAMENTO LOCAL:
A emissão de novos registos de estabelecimento de alojamento local, nas modalidades de apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício, fica suspensa em todo o território nacional, com exceção dos territórios do interior identificados no Anexo à Portaria n.º 208/2017.
Os registos de alojamento local emitidos até 7 de outubro de 2023 serão reapreciados durante o ano de 2030, renováveis por 5 anos a partir da primeira reapreciação.
- CADUCIDADE DOS REGISTOS DE ALOJAMENTO LOCAL:
No prazo de 2 meses a contar do dia 7 de outubro de 2023, os titulares do registo de Alojamento Local são obrigados a efetuar prova, mediante apresentação de declaração contributiva, da manutenção da atividade de exploração, comunicando efetividade de exercício na plataforma RNAL – Registo Nacional de Alojamento Local, através do Balcão Único Eletrónico.
O incumprimento desta obrigação implica o cancelamento dos respetivos registos, por decisão do presidente da câmara municipal territorialmente competente.
4. VERIFICAÇÃO DAS CONDIÇÕES DE HABITABILIDADE
As edificações devem ser objeto de fiscalização periódica quanto às condições de habitabilidade, por parte da respetiva câmara municipal.
A câmara municipal pode, oficiosamente ou a requerimento de qualquer interessado, determinar a fiscalização sobre as condições de utilização do imóvel, de forma a verificar o cumprimento das normas legais relativas às condições de habitabilidade que constituam situações irregulares de arrendamento ou subarrendamento habitacional.
No caso da identificação de situações irregulares, a câmara municipal intima o proprietário para a reposição da utilização nos termos autorizados.
por Ana Borges e Bárbara do Amaral Correia, Área de Prática – Direito Imobiliário e Urbanismo
