Para ajudar os jovens a superar as dificuldades no acesso à habitação, o Governo português implementou medidas de apoio à compra da primeira casa. Neste âmbito, destacamos o regime jurídico que prevê a possibilidade de o Estado prestar uma garantia pessoal para a primeira aquisição de habitação própria e permanente.
Nos termos do disposto no Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho e na Portaria n.º 236-A/2024/1, de 27 de setembro, a garantia pessoal do Estado a instituições de crédito com vista à viabilização de concessão de crédito para primeira aquisição de habitação própria e permanente, pode ser concedida quando se encontrem cumulativamente verificadas as seguintes condições:
(I) Ter entre 18 e 35 anos e domicílio fiscal em Portugal
(II) Rendimentos que não ultrapassem o 8.º escalão do IRS (até € 80.000,00 de rendimento coletável anual, para 2024);
(III) Não ser proprietário de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano habitacional;
(IV) Nunca ter beneficiado desta garantia do Estado;
(V) Valor da transação até € 450.000,00;
(VI) Garantia pessoal do Estado limitada a 15 % do valor da transação;
(VII) A garantia pessoal do Estado se destine a viabilizar que a instituição de crédito financie a totalidade do preço de transação do imóvel, ou em valor inferior desde que este seja igual ou superior a 85% do referido valor da transação;
(VIII) Situação fiscal e previdencial regularizadas.
Para beneficiar desta garantia pessoal concedida pelo Estado, os contratos de crédito devem ser formalizados até ao dia 31 de dezembro de 2026.
Recorde-se que, antes desta medida, as instituições de crédito só financiavam até 90% do valor do imóvel, obrigando os mutuários a cobrir os restantes 10% com capitais próprios, um fator que frequentemente limitava a viabilidade financeira da transação.
Este regime aplica-se também a contratos de crédito concedidos por empregadores aos seus trabalhadores, quando tal crédito for um benefício do vínculo laboral, com taxa de juros nula ou inferior às do mercado e não disponibilizado ao público em geral.
Uma questão relevante surge em situações em que apenas um dos mutuários (por exemplo, em casais) se enquadra no limite de idade. A legislação atual não aborda explicitamente a possibilidade de aplicação parcial da garantia nesses casos.
Por fim, é importante destacar que, ainda que os mutuários cumpram todos os requisitos legais, as instituições de crédito mantêm a autonomia na decisão de concessão de crédito, com base na análise da taxa de esforço e risco de crédito dos mutuários.
por Henrique Moser, Inês Belo Lopes e Salvador Terenas Mineiro, Área de Prática – Direito Imobiliário e Urbanismo
