É manifesta a importância e o relevo que o Alojamento Local assumiu nas economias locais e na dinamização dos centros urbanos. Contudo, o intenso crescimento destes estabelecimentos, em particular na cidade de Lisboa, levou a uma intervenção do legislador de forma a salvaguardar culturas locais, bem como ratios mínimos de existência de imóveis destinados a habitação permanente, conservando a cultura e a vida local.
Neste sentido, surgiu com a Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto, o Regime Jurídico da Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local, que trouxe alterações de fundo ao Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, nomeadamente a criação das “Áreas de contenção”, atribuindo ainda o ónus da definição destas áreas aos próprios municípios.
Na esteira deste diploma, foi na recentemente publicado o Regulamento Municipal do Alojamento Local de Lisboa – através do Aviso 17706-C/2019 – que entrou de imediato em vigor, após a devida publicação em Diário da República, no dia 7 de novembro.
Assim, e face a esta recente publicação, damos nota das novidades legais que doravante irão reger o exercício da atividade de Alojamento Local, na cidade de Lisboa.
As zonas de contenção Absolutas e Relativas
Face à evolução e distribuição geográfica destes estabelecimentos, foi possível a criação de determinados indicadores das dinâmicas associadas ao Alojamento Local, sendo agora estatuída a divisão da cidade em quinze “Zonas Turísticas Homogéneas”.
Ora, com base nesta noção e em função da dispersão ou concentração de estabelecimentos de Alojamento Local, cada uma das Zonas Turísticas Homogéneas permite facilmente concluir a relação proporcional entre os estabelecimentos de Alojamento Local existentes, por um lado e de imóveis destinados a habitação permanente, por outro.
Assim, as Zonas Turísticas Homogéneas que tenham um ratio de estabelecimentos de alojamento local igual ou superior a 20% face ao número de fogos existente destinado a habitação permanente, são consideradas Áreas de Contenção Absoluta – Zonas Turísticas Homogéneas da Baixa, Av. da Liberdade, Av. da República, Av. Almirante Reis, Bairro Alto e Madragoa, Castelo, Alfama e Mouraria, e a Colina de Santana.
Por outro lado, as Zonas Turísticas Homogéneas que apresentem um ratio de estabelecimentos de alojamento local entre os 10% e 20% face ao número de fogos existente destinado a habitação permanente, são consideradas Áreas de Contenção Relativa – Zonas Turísticas Homogéneas da Graça e Zona Envolvente da Almirante Reis – Bairro das Colónias.
Para uma interpretação objetiva, com este Regulamento é publicado em Anexo um mapa onde se encontram configuradas as Zonas Turísticas Homogéneas, e quais dessas zonas são consideradas Áreas de Contenção (Absolutas e Relativas).
Naturalmente, e porque os fluxos de mobilidade, turismo e sociais são flutuantes, estas áreas são reavaliadas pela autarquia com uma periodicidade mínima de um ano.
O Regime de Autorização Excecional para abertura de novos estabelecimentos de Alojamento Local em áreas de contenção
De acordo com este novo Regulamento, deixa de ser possível a criação de novos registos de Alojamento Local nas Áreas de Contenção Absolutas, exceto nos casos abaixo e mediante uma Autorização expressa da Câmara Municipal de Lisboa:
- Casos em que o imóvel onde se encontra instalado o Alojamento Local tenha sido objeto de alguma operação de reabilitação, em virtude de se encontrar em estado de ruína ou;
- Casos em que o imóvel tenha sido alvo de reabilitação integral, estando totalmente devoluto há mais de três anos e quando seja considerado de especial interesse para a cidade, por dar origem a edifício de uso multifuncional, ou;
- Se o Alojamento Local estiver integrado em projeto de âmbito social ou cultural, de desenvolvimento local ou ainda, se este integrar oferta de habitação para arrendamento a preços acessíveis atribuídas no âmbito do Regulamento Municipal do Direito à Habitação.
Já nas Áreas de Contenção Relativa, podem ser registados novos estabelecimentos de Alojamento Local, mediante a mesma autorização excecional da Câmara Municipal de Lisboa, se o imóvel preencher um dos seguintes requisitos:
- Quando se refira à totalidade de edifício em ruínas ou que esteja declarado totalmente devoluto há mais de três anos;
- Quando se refira a fração autónoma ou parte de prédio urbano que tenha sido declarada devoluta há mais de três anos, quando o edifício se encontre num estado de conservação mau ou péssimo e tenha sido objeto de obras de reabilitação, realizadas nos dois últimos anos, que tenha permitido subir dois níveis de conservação;
- Quando se refira à totalidade de edifício, fração autónoma ou parte de prédio urbano que, nos dois últimos anos, tenha mudado a respetiva utilização de logística, indústria ou serviços para habitação.
Em ambas as situações, os novos registos conferidos através de Autorização excecional da Câmara Municipal de Lisboa são conferidos por um prazo de cinco anos, ou, tratando-se de reabilitação de edifícios em ruínas ou reabilitação integral de edifícios devolutos há mais de três anos, são conferidos por um prazo máximo de dez anos, a definir pela Câmara Municipal de Lisboa, em função do valor do investimento.
A introdução do conceito da suspensão da exploração
Doravante, no Município de Lisboa, passa a ser permitido recorrer à suspensão da atividade de exploração de Alojamento Local, desde que o imóvel seja durante este período de suspensão, afeto a arrendamento para fins habitacionais e mediante autorização da Câmara Municipal de Lisboa. A suspensão será válida enquanto vigorar o contrato de arrendamento, até ao período máximo de cinco anos.
Se o registo em causa tiver sido obtido em sequência de autorização excecional (por se encontrar numa Área de Contenção), e uma vez que estes registos estão temporalmente limitados, será deduzido ao prazo inicialmente concedido para exploração o tempo em que o registo se encontrou suspenso.
Conclusão
O equilíbrio dos interesses envolvidos num dos maiores catalisadores das economias locais dos últimos anos, exigirá um acompanhamento contínuo e uma monitorização das suas variações, por parte da autarquia, de forma a assegurar um desenvolvimento sustentado do próprio território.
Por esse motivo, estaremos atentos a todas estas alterações e vicissitudes que poderão vir a moldar os próprios procedimentos administrativos.
