Com vista à aprovação e implementação, a curto prazo, de medidas para incentivar a oferta, reforçar a confiança no mercado de arrendamento, fomentar a habitação jovem e assegurar a acessibilidade no setor da habitação, bem como criar condições para que a atividade do alojamento local se consolide de forma equilibrada com o ambiente habitacional, nos termos acima referidos, o Governo concebeu uma política pública para os setores da habitação e do turismo, em harmonia com o seu programa de Governo, denominada “Construir Portugal: Nova Estratégia para a Habitação”, no âmbito da qual foram revistas as normas do alojamento local, aprovado anteriormente pelo Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, sendo as principais alterações as seguintes:
I. Aprovação de regulamento e provedor do alojamento local:
É agora conferida a cada um dos municípios a faculdade de aprovar o respetivo regulamento administrativo sobre a matéria do alojamento local, no respetivo território.
Neste sentido, nos municípios com mais de 1000 estabelecimentos de alojamento local registados, a assembleia municipal deve deliberar expressamente, no prazo máximo de 12 meses contados da data em que o município atinja os 1000 registos, se exerce este poder regulamentar. Este regulamento pode prever a designação de um “provedor do alojamento local” que apoie o município na gestão de diferendos entre os residentes, os titulares de exploração de estabelecimentos de alojamento local e os condóminos ou terceiros contrainteressados, competindo-lhes: i) apreciar queixas que lhe sejam apresentadas; ii) emitir recomendações; e iii) aprovar e fazer implementar guias de boas práticas sobre o funcionamento da atividade.
II. Comunicação prévia:
É revogada a norma que impunha no âmbito da comunicação prévia com prazo, a identificação do período de sazonalidade, em caso de habitação própria e permanente utilizada para alojamento local, por período não superior a 120 dias.
Apenas para os Hostels, inseridos em prédios submetidos ao regime da propriedade horizontal, continua a ser necessária a Ata da assembleia de condóminos a autorizar a instalação, deixando de existir esta obrigatoriedade para os estabelecimentos de alojamento local registados em fração autónoma, cujo destino que consta no título constitutivo seja habitação.
O prazo de oposição à comunicação prévia com prazo, foi alargado de 10 para 60 dias, a contar da apresentação, ou para o prazo de 90 dias, no caso de pedidos para exploração de alojamento local em áreas de contenção. Nesse prazo, o presidente da câmara municipal pode opor-se ao respetivo registo, podendo agora também invocar a violação das restrições decididas pelo município ou falta de autorização de utilização adequada do edifício, bem como a desconformidade com a legislação aplicável.
A partir de agora, em qualquer fase do procedimento para o registo de estabelecimento local, o interessado pode solicitar, por uma única vez, a realização de uma vistoria pelos serviços municipais competentes, com vista à revisão da decisão de oposição, suportando os custos da sua realização.
III. Transmissibilidade das licenças:
É revogada a natureza do registo do estabelecimento local, o qual deixou de ser pessoal e intransmissível. Assim o registo já não caduca com a transmissão da titularidade do registo, cessação de exploração, arrendamento ou outra forma de alteração da titularidade da exploração, nem com a transmissão de qualquer parte do capital social da pessoa coletiva titular do registo.
IV. Vistoria:
Foi alargado de 30 para 60 dias, ou para 90, a realização de vistoria para verificação do cumprimento dos requisitos estabelecidos na lei, por parte do município territorialmente competente, após a apresentação da comunicação prévia com prazo, consoante a unidade de alojamento local em processo de registo se situe em área de contenção ou não.
V. Cancelamento do registo:
Foi alargado o leque de circunstâncias no âmbito das quais, o presidente da câmara municipal territorialmente competente, com faculdade de delegação nos vereadores e nos dirigentes dos serviços municipais, precedido da necessária audiência prévia dos interessados, nos termos do Código do Procedimento Administrativo, pode proceder ao cancelamento do registo do respetivo estabelecimento, nomeadamente: i) verificando-se a inexistência do seguro obrigatório válido ou a falta de envio da informação e comprovativo; ii) quando se verifique a prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio urbano, nos casos em que não se efetive o arquivamento do procedimento mediante a aceitação de compromissos e condições; iii) em áreas de contenção, quando se verifique que na modalidade de alojamento local onde foi instalado o estabelecimento foram celebrados contratos de arrendamento urbano para habitação permanente nos dois anos anteriores à entrega do pedido de comunicação prévia com prazo, em violação do regulamento municipal aplicável.
A assembleia de condóminos, para se poder opor ao exercício da atividade de alojamento local, exercida numa fração autónoma de edifício, ou parte de prédio suscetível de utilização independente, neste momento só o pode fazer através de deliberação fundamentada, aprovada por mais de metade da permilagem do edifício, (ao contrário da lei anterior que não exigia fundamentação e era aprovada por pelo menos dois terços da permilagem), com fundamento na prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos, solicitando, para o efeito, uma decisão do presidente da câmara municipal territorialmente competente.
Uma vez recebida a deliberação da assembleia de condóminos a aprovar o cancelamento do registo, o presidente da câmara municipal pode, em alternativa ao cancelamento do registo do estabelecimento, convidar os intervenientes à obtenção de um acordo, acompanhado, quando exista, por um provedor do alojamento local, com vista ao arquivamento do procedimento mediante a aceitação de compromissos e condições. Este procedimento tem de estar concluído no prazo de 60 dias, com aprovação de relatório final, e conter as soluções e propostas de medidas a adotar, ou a conclusão de inviabilidade de acordo, com vista a decisão final pelo presidente da câmara territorialmente competente.
Ainda neste âmbito, anteriormente, caso o registo fosse cancelado por deliberação de assembleia de condóminos, só poderia voltar a ser explorado como alojamento local mediante nova deliberação da assembleia de condóminos. Neste momento, com a nova redação, a impossibilidade de o imóvel em questão ser explorado como alojamento local, não pode exceder cinco anos.
VI. Informação:
Passa a constar no sítio da internet do Turismo de Portugal, I.P. informação mais detalhada sobre o registo de alojamento local, nomeadamente, o nome e a capacidade do estabelecimento, o artigo matricial do prédio no qual se encontra instalado o estabelecimento, o nome ou a firma e o número de identificação fiscal do declarante, bem como o endereço eletrónico do titular da exploração do estabelecimento e a data de validade do seguro obrigatório contratado.
VII. Capacidade:
A capacidade máxima dos estabelecimentos de alojamento local, com exceção da modalidade de ‘quartos’ e ‘hostel’, continua a ser de nove quartos, mas passou de 30 utentes para 27 utentes.
Quanto às camas suplementares, anteriormente, as unidades de alojamento local só poderiam comportar, no máximo duas camas suplementares para crianças até aos 12 anos, agora, se tiverem condições adequadas, podem ser instaladas, camas convertíveis e/ou suplementares, desde que, no seu conjunto, não ultrapassem 50% do número de camas fixas.
VIII. Áreas de contenção e de crescimento sustentável:
Com o objetivo de preservar a realidade social dos bairros e lugares, o município territorialmente competente pode aprovar, em regulamento, a existência de áreas de contenção e áreas de crescimento sustentável, por freguesia ou união de freguesias, no todo ou em parte, para instalação de novo alojamento local. Este novo regulamento pode impor limites relativos ao número de novos registos de alojamento local permitido para cada uma dessas áreas, em função de fatores como a pressão habitacional e ambiental nelas verificado. Para assegurar a eficácia do regulamento municipal, podem os municípios, por deliberação fundamentada da assembleia municipal, sob proposta da câmara municipal, suspender, por um período máximo de um ano, a autorização de novos registos em áreas especificamente delimitadas, até à entrada em vigor do referido regulamento.
As áreas de contenção e as áreas de crescimento sustentável devem ser reavaliadas, sendo as respetivas conclusões comunicadas ao Turismo de Portugal, I. P., no mínimo, de três em três anos. A criação e avaliação periódica de áreas de contenção e de crescimento sustentável devem ser fundamentadas com base em estudo que avalie, designadamente, a concentração e o impacto do alojamento local nas diferentes zonas e territórios do concelho, de modo a assegurar a proporcionalidade dos indicadores e regras aplicáveis.
IX. Fiscalização:
As juntas de freguesia perderam o “poder” de fiscalizar o cumprimento do disposto no decreto-lei, permanecendo como órgãos fiscalizadores a ASAE e a câmara municipal, cabendo à ASAE, no âmbito da missão e atribuições que lhe estão atribuídas pelo Decreto-Lei n.º 194/2012, de 23 de agosto, controlar e zelar pelo cumprimento da atividade do alojamento local regulada no decreto-lei, e à câmara municipal territorialmente competente, designadamente através da polícia municipal, exercer os poderes de autoridade e os meios coercivos que estejam ou venham a ser fixados em regulamento municipal, podendo qualquer uma delas, conjunta ou separadamente, abrir e instruir os respetivos processos, aplicar as respetivas coimas e sanções acessórias.
X. Normas revogadas no âmbito da habitação:
Revogada a norma referente à renovação do registo de estabelecimento local, que determinava a duração de cinco anos dos registos de alojamento local, renováveis por igual período com base na deliberação expressa da Câmara Municipal.
Revogada a suspensão de novos registos de alojamento local.
Revogada a reapreciação de registos de alojamento local emitidos.
Revogada a norma que previa a caducidade de registos inativos.
XI. Entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro
O Decreto-lei entrou em vigor no dia 1 de novembro de 2024.
por João de Moraes Vaz e Joana Vaz, Área de Prática – Direito Imobiliário e Urbanismo
