A Lei n.º 24-D/2022, de 30 de dezembro, que aprovou o Orçamento do Estado para 2023, previu alterações significativas ao regime da compra de prédios para revenda previsto no Código do IMT.
Antes, para que fosse aplicada de forma direta a isenção de IMT na aquisição de um imóvel para revenda, era necessário que fosse previamente reconhecido que o sujeito passivo (adquirente) exercia normal e habitualmente a atividade de compra de imóveis para revenda. Tal reconhecimento era atestado por certidão emitida pela Autoridade Tributária caso se confirmasse que, no ano anterior, o sujeito passivo tinha adquirido para revenda ou revendido algum prédio antes adquirido para esse fim.
A nova redação alterou o âmbito de aplicação imediata da isenção, passando a prever:
“Para efeitos do disposto na parte final do número anterior, considera-se que o sujeito passivo exerce normal e habitualmente a atividade quando comprove o seu exercício nos dois anos anteriores mediante certidão passada pelo serviço de finanças competente, quando daquela certidão constar que, em cada um dos dois anos anteriores, foram revendidos prédios antes adquiridos para esse fim.”
Por um lado, vem agora obrigar a que o sujeito passivo tenha realizado a referida atividade nos dois anos anteriores, ao invés de apenas no ano anterior.
Por outro, onde antes se lia “foi adquirido para revenda ou revendido algum prédio antes adquirido para esse fim”, passa a ler-se apenas “foram revendidos prédios antes adquiridos para esse fim”, passando a comprovação da atividade de compra para revenda a ser atestada somente através da efetiva revenda em cada um dos dois anos anteriores dos imóveis adquiridos para esse fim, sendo irrelevante a sua compra.
Estas recentes alterações vieram alterar de forma substancial uma isenção fiscal consolidada há vários anos no sistema jurídico-tributário português, reduzindo de forma significativa o número de sujeitos passivos que podem beneficiar da mesma. E, parece, tais alterações foram apenas o ponto de partida.
Volvidos menos de 5 meses da referida alteração, o legislador resolve mais uma vez no âmbito do programa Mais Habitação mexer no regime por força da Proposta de Lei n.º 71/XV/1.ª (“Proposta de Lei”).
Desde a entrada em vigor do Código do IMT em 2003 que se encontra previsto que a isenção de IMT na compra para revenda caduca se os prédios adquiridos para revenda não forem revendidos dentro do prazo de três anos.
Vinte anos depois pretende agora o legislador alterar o referido normativo, encurtando o prazo para a revenda para um ano. Esta é mais uma medida que terá um impacto significativo no setor da promoção imobiliária, descaracterizando por completo um regime que muito contribuiu para o desenvolvimento daquele setor.
E o impacto não se ficará pelo IMT, alargando-se também ao IMI. Com efeito, se até agora só era devido IMI a partir “do 3.º ano seguinte, inclusive, àquele em que um prédio tenha passado a figurar no inventário de uma empresa que tenha por objeto a sua venda”, tal suspensão é agora revogada também pela Proposta de Lei, verificando-se imediatamente o início da tributação (não obstante a Proposta de Lei prever uma isenção de IMI aplicável a terrenos para construção de habitações enquanto estiverem pendentes nas câmaras municipais os procedimentos de licenciamento das obras e de autorização para utilização habitacional, que poderá ser aplicável a alguns dos casos que estavam no âmbito da norma cuja revogação agora se propõe).
A revogação da referida norma terá também em certos casos, consoante o tipo de imóvel, um impacto indireto em sede de Adicional ao IMI, pois se antes por não estarem imediatamente sujeitos a tributação em IMI certo imóveis não eram contabilizados para efeitos de determinação do valor tributável para efeitos daquele imposto, agora serão imediatamente sujeitos ao mesmo.
Depois das alterações decorrentes da Lei do Orçamento do Estado para 2023, poderão estas medidas fiscais ser o fim Compra para Revenda tal como a conhecemos?
por Joana Cunha d’Almeida e Hugo Pinheiro Ferreira, por Área de Prática – Direito Fiscal