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News & MediaLast MinuteA sustentabilidade enquanto trave-mestra do Imobiliário

5 de Janeiro, 2022

Numa era marcada por chagas como pandemia, aquecimento global ou imigração ilegal, entre outras, a sustentabilidade surge como um (o) valor que tende a conformar sociedade civil, governos e empresas, com vista à promoção de atuações e práticas verdes, só assim se garantindo o ambiente e os recursos naturais, de modo a satisfazer as necessidades das gerações existentes, sem comprometer as gerações futuras. E este é o caminho…

 

O Acordo de Paris, concretizando os 17 Objetivos de Desenvolvimento Sustentável estipulados pela Agenda 2030 da ONU (os chamados ODS), trouxe para a ribalta a ideia da sustentabilidade na sua tripla dimensão: a ambiental, relacionada com a preservação e utilização ponderada dos recursos naturais; a social, cuja principal preocupação é a edificação de uma sociedade mais justa, inclusiva e democrática; e económica, almejando a obtenção da dita economia circular.

 

Ora, a relevância da sustentabilidade no mercado imobiliário é cada vez maior – e foi agravada com o encarceramento resultante da pandemia -, refletida seja (i) nas técnicas de construção – que integrem critérios de sustentabilidade na sua execução-  seja (ii) nos  respetivos materiais – com o destinatário do produto com preocupações já quanto à existência de isolamento térmico, de  coberturas ou zonas ajardinadas ou de utilização de produtos com emissões baixas ou nulas de compostos orgânicos voláteis –, seja (iii) na escolha, sobretudo pelo Cliente dito mais sofisticado, da própria construtora ou promotora sustentável, aquela que dá cumprimento ao 11 ODS, ou seja, a que contribui para a criação de cidades e comunidades inclusivas, seguras, resilientes e sustentáveis.

 

Mas no desenvolvimento dessa atividade por tais promotoras sustentáveis – ou o investimento nelas ou no seu produto – verifica-se, na esmagadora maioria dos casos, o recurso à intervenção do sector financeiro enquanto meio de financiamento. Ora a qualificação de empresa sustentável passará a ser um dos critérios elegíveis para a atribuição de financiamento pelas respetivas instituições financeiras.

 

Com efeito, associado ao reajustamento dos requisitos de capitais próprios das instituições financeiras e de crédito (acompanhado de um eventual ajustamento dos índices de Basileia), vemos, por parte dessas entidades, à criação de incentivos ao financiamento de empresas sustentáveis e ao investimento sustentável. Isto é, a obtenção e condições de financiamento junto das instituições de crédito passa a ter em conta também fatores de sustentabilidade, podendo agravar ou melhorar as condições de contratação desse crédito.

 

Não podemos esquecer que o impacto da sustentabilidade no setor financeiro – o mesmo que serve de pipeline e principal motor do crescimento económico – ocupa uma posição crucial nesta transição que se vem falando. Enquanto financiador, este setor é o predileto de intervenção do legislador, que nele atua quer mediante a criação de incentivos, quer mediante a imposição de requisitos prudenciais mais apertados. É neste setor que vemos as primeiras iniciativas, sobretudo a nível europeu, que visam sustentar esta green transition. A intervenção regulatória nossa contemporânea tem como principal objetivo viabilizar a transição para o financiamento e investimento sustentável, apostando na transparência do mercado (conseguida mediante a divulgação de informação não financeira[1]) e promovendo o ajustamento das estruturas de capital e de governance das entidades nele atuantes.

 

Por outro lado, novas formas de financiamento surgem acompanhadas de um novo perfil de investidor: aquele que procura um produto green. Além das conhecidas greens bonds, estamos certos que este tipo de investidor irá apostar em empresas cuja valoração da respetiva atividade – sustentável – é facilitada por força do cumprimento dos deveres de divulgação de informação não financeira. O mundo do project finance e da captação alternativa de capitais (p.ex. através de private equity ou do novo instrumento de financiamento[2] ao dispor das empresas – os empréstimos participativos) será revolucionado pela inclusão de fatores de sustentabilidade na decisão de investimento. Pela sua atualidade não poderá deixar de ser feita referência à recentíssima aprovação da figura do empréstimos participativo e que se assume, de forma inequívoca, como uma forma de capitalizar as empresas, um  novo tipo de instrumento de financiamento em complemento ao financiamento bancário, e que pode ser contabilizado – total ou parcialmente – como capital próprio. O que vai possibilitar uma maior e mais acelerada retoma das nossas empresas atuantes na área do imobiliário e uma retoma que terá de ser intrinsecamente sustentável.

 

No entanto, com a popularização destes esforços, aumenta o risco de deformação do próprio conceito por via das práticas de ecobranqueamento ou green PR, suscetíveis de abalar a confiança do mercado neste tipo de iniciativas. Apesar de os alicerces já estarem implantados (tendo sido criado um quadro comum de categorização da atividade sustentável com a introdução do Regulamento de Taxonomia[3]), é fundamental a intervenção do legislador, na sua faceta regulatória, para salvaguarda deste nobre objetivo social.

 

por Odete Sousa Pereira, Área de Prática – Direito Imobiliário e Urbanismo

 

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[1] Vide Regulamento (UE) 2019/2088 do Parlamento Europeu e do Conselho (“Regulamento SFDR”); Diretiva 2014/95/UE do Parlamento Europeu e do Conselho de 22 de outubro de 2014; e Proposta de Diretiva sobre a Divulgação de Informações Não Financeiras.

[2] Vide Comunicado do Conselho de Ministros de 9 de dezembro de 2021, em particular o seu ponto 5.

[3] Regulamento (UE) do Parlamento e do Conselho de 18 de junho de 2020

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