No passado dia 10 de janeiro, entrou em vigor o Decreto-Lei n.º 1/2020, que veio regular o já anunciado regime do Direito Real de Habitação Duradoura (“DHD”), o qual faculta a uma ou a mais pessoas o gozo de uma habitação alheia como sua residência permanente por um período vitalício, mediante o pagamento ao respetivo proprietário de uma caução pecuniária e de contrapartidas periódicas, a serem estabelecidas entre as partes.
O referido diploma procura implementar uma figura híbrida situada entre o direito de propriedade e o arrendamento, que responda a algumas das necessidades do mercado da habitação, sentidas em Portugal nos últimos anos.
Dentro das linhas gerais deste novo regime, optámos por destacar aquelas que nos parecem mais significativas e que marcam uma diferença assinalável em relação aos regimes convencionais já existentes.
Em primeiro lugar, a habitação deve ser entregue pelo proprietário ao morador com um nível de conservação, no mínimo, médio e livre de pessoas, ónus e encargos, incluindo outros direitos ou garantias reais, designadamente a hipoteca.
O contrato deverá ser celebrado por escritura pública ou por documento particular no qual as assinaturas das partes são presencialmente reconhecidas e está sujeito a inscrição no registo predial.
Como contrapartida do DHD, o morador paga ao proprietário:
a) Uma prestação pecuniária mensal, cujo montante é estabelecido no contrato; e
b) Uma prestação pecuniária anual, por cada ano efetivamente decorrido desde o 11.º ano até ao final do 30.º ano, correspondente a 5 % da caução inicial e paga através de dedução dessa caução.
Por outro lado, com a constituição do DHD é prestada pelo morador ao proprietário uma caução pecuniária cujo montante é estabelecido, por acordo entre as partes, entre 10% e 20% do valor mediano das vendas por m2 de alojamentos na mesma localização.
A referida caução é prestada por um prazo de 30 anos, sendo o seu valor inicial reduzido em 5% ao ano a partir do início do 11.º ano e até ao final do 30.º ano de vigência do DHD.
Quanto às obrigações do proprietário, compete-lhe em especial:
a) Assegurar que a habitação é entregue ao morador em estado de conservação, no mínimo, médio; b) Pagar, na parte relativa à habitação, os custos de obras e demais encargos relativos às partes comuns do prédio e encargos de condomínio;
c) Assegurar a vigência de seguros obrigatórios relativos ao prédio e à habitação;
d) Realizar e suportar as obras de conservação extraordinária na habitação.
Quanto às obrigações do morador, compete-lhe em especial:
a) Utilizar a habitação exclusivamente para sua residência permanente;
b) Pagar as taxas municipais e entregar ao proprietário do imóvel os montantes relativos ao IMI;
c) Realizar e suportar o custo das obras de conservação ordinária na habitação.
De referir ainda que o DHD não é transmissível por morte, caducando com a morte do morador ou, se constituído a favor de mais do que uma pessoa, com a morte do último deles.
De acordo com a experiência de atuação que temos nesta área, parece-nos que, apesar do seu caráter inovador, face à sua natureza, complexidade e grau de vinculação contratual, tratar-se-á de uma figura legal que terá pouca utilização.
