No passado dia 16 de Julho foi publicada a Lei n.º 30/2018, de 16 de Julho que vem estabelecer, na senda das últimas alterações legislativas, um regime que se apelida de “extraordinário” e “transitório” e que visa beneficiar todos os arrendatários – através da suspensão temporária dos prazos de oposição à renovação e de denúncia pelo senhorio – que, à data da entrada em vigor da presente lei, reúnam os seguintes requisitos: a) idade igual ou superior a 65 anos ou grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%; b) residam no mesmo locado há mais de 15 anos; c) e que possuam um contrato de arrendamento para habitação. A presente lei produzirá os seus efeitos até 31 de Março de 2019.
Cumpre, pois, realçar as alterações mais significativas. Desde logo, são fortemente reduzidas as possibilidades de denúncia pelo senhorio de contratos de arrendamento de duração indeterminada, o que apenas será possível no caso de necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau.
Suspendem-se os prazos relativos às denúncias já efetuadas pelo senhorio para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundas que obriguem à desocupação do locado; bem como nos casos de denúncia ad nutum, que opera mediante comunicação escrita com antecedência mínima de 2 anos sobre a data da cessação. Nos casos de oposição à renovação deduzida pelo senhorio, o prazo também se suspende, sempre que a produção de efeitos dessas comunicações ocorra durante a vigência do presente diploma.
A presente lei vem prever a suspensão das ações de despejo, bem como do procedimento especial de despejo em curso quando tenham sido promovidos nos casos supra mencionados ou na sequência de oposição à renovação pelo senhorio.
Exclui-se do seu âmbito de aplicação os casos em que ao arrendatário tenha sido paga a indemnização pela não renovação ou pela denúncia do contrato ou quando tenha sido celebrado contrato envolvendo o pagamento dessa indemnização. Excetuam-se os casos em que o arrendatário, no prazo de vigência da presente lei, renuncie à referida indemnização restituindo todos os montantes que tenha recebido. O regime de exclusão estende-se aos casos em que por decisão judicial tenha sido determinada a extinção do contrato de arrendamento.
Deverá refletir-se sobre a presente alteração que, à semelhança das últimas ocorridas, se apresenta (talvez excessivamente) protecionista da situação jurídica dos arrendatários que se encontrem nas circunstâncias enunciadas.
Senão vejamos, no passado ano, a Lei n.º 43/2017, de 14 de Junho procedeu ao alargamento dos prazos de submissão dos contratos de arrendamento habitacionais ao NRAU, no caso de arrendatários que invocassem as circunstâncias já enunciadas (idade igual ou superior a 65 anos; grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%), o qual passou de cinco para dez anos, mediante acordo entre as partes, sendo que o prazo para invocação dessas circunstâncias encontrava-se balizado, pelo que a não invocação atempada das mesmas implicava a impossibilidade de beneficiarem do mencionado regime.
A presente alteração permitirá que arrendatários que não invocaram oportunamente essa circunstância, possam agora beneficiar desse regime; bem como permitirá àqueles que não reuniam os requisitos à data, possam agora aproveitar o mesmo. A presente alteração aplica-se aos contratos de arrendamento habitacionais (com prazo certo ou de duração indeterminada), sempre que se encontrem preenchidos os requisitos e apenas nos casos de oposição à renovação e denúncia pelo senhorio.
Em suma, se a alteração legislativa publicada em 2017 previa já a proteção do arrendatário que se encontrava nas circunstâncias enunciadas, a presente alteração vem, uma vez mais, confirmar a postura do legislador. A presente alteração, muito embora venha reforçar a posição dos arrendatários nestas circunstâncias, vem frustrar as expectativas dos senhorios que aguardam o cumprimento dos prazos legais para cessarem os respetivos contratos. A verdade é que esta alteração poderá conduzir a consequências nefastas na esfera jurídica do senhorio que se vê, assim, impossibilitado de pôr termo à relação arrendatícia, durante o período de vigência da presente lei.
