O Tribunal da Relação de Guimarães pronunciou-se recentemente sobre o direito de preferência entre proprietários de prédios rústicos confinantes, esclarecendo que esse direito apenas se verifica quando ambos os prédios – o alineado e o confinante – têm área inferior à unidade de cultura.
Nos termos do n.º 1 do artigo 1380.º do Código Civil estabelece que [o]s proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante”.
Assim, para que exista direito de preferência, devem verificar-se cumulativamente os seguintes requisitos: (i) esteja em causa a venda ou dação em cumprimento; (ii) o preferente seja proprietário de prédio confinante; (iii) o adquirente não seja proprietário confinante; e (iv) ambos os prédios (o alienado e o confinante) tenham área inferior à unidade de cultura definida para a respetiva região.
É precisamente este último requisito – relativo à área dos prédios – que tem gerado interpretações divergentes.
Durante vários anos, prevaleceu o entendimento de que o direito de preferência apenas existia quando ambos os prédios tinham área inferior à unidade de cultura. No entanto, este entendimento foi alterado com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 384/88, que instituiu um novo regime de emparcelamento rural e permitiu o exercício do direito de preferência mesmo que apenas um dos prédios tivesse área inferior à unidade de cultura.
Mais tarde, com a publicação da Lei n.º 111/2015, que revogou o Decreto-Lei n.º 384/88 e estabeleceu um novo enquadramento para a estruturação fundiária, deixou de existir norma específica sobre esta matéria. Esta omissão legislativa reabriu a discussão quanto à interpretação do artigo 1380.º quanto à exigência da limitação da área de ambos os prédios.
O acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 20.02.2025 (Processo n.º 156/24.7T8MDL.G1)veio reforçar o entendimento inicial, afirmando que não existe direito de preferência se qualquer um dos prédios – o transmitido ou o do preferente – tiver área superior à unidade de cultura.
por Inês Belo Lopes e Margarida Lucas, Área de Prática – Direito Imobiliário e Urbanismo
