Introdução
O Regime Jurídico das Sociedades de Investimentos e Gestão Imobiliária (“SIGI”), introduzidas em Portugal no início deste ano, e analisadas na nossa Newsletter de 27 de Fevereiro de 2019, foi recentemente alterado através da Lei n.º 97/2019, de 4 de setembro.
A primeira alteração a este novo mecanismo de investimento, que se espera dinamizar o mercado imobiliário e que conta com experiências muito bem sucedidas em mercados estrangeiros de referência, visa estabelecer um quadro legal que fomente a exploração económica focada no arrendamento.
Nestes termos, a Lei n.º 97/2019, de 4 de setembro, estabelece que:
Objeto social
Mostrando-se a redação original do diploma bastante ampla e equívoca no que toca ao objeto social principal das SIGI, determina-se como objeto principal a atividade de aquisição de direitos de propriedade, de direitos de superfície ou de outros direitos com conteúdo equivalente sobre bens imóveis para arrendamento, abrangendo formas contratuais atípicas que incluam a prestação de serviços necessários à utilização do imóvel (e.g. serviços de limpeza, portaria, manutenção, etc.).
Limita-se assim, na medida em que é eliminada a referência a “outras formas de exploração económica”, a possibilidade de interpretação do diploma no sentido de que as SIGI possam exercer outras atividades económicas que não o arrendamento, tais como a promoção imobiliária, a construção e a reabilitação.
As SIGI passam a poder deter participações sociais em sociedades com sede em território português que preencham certos requisitos, nomeadamente o de ter um objeto social equivalente ao das SIGI e uma composição do ativo que respeite os limites do Regime das SIGI.
Dispersão das ações (“Free-Float”)
São alterados os limites ao free-float, devendo as ações representativas do capital social das SIGI respeitar os seguintes limites mínimos de dispersão por investidores que sejam titulares de participações correspondentes a menos de 2% dos direitos de votos (imputados nos termos do artigo 20.º do Código dos Valores Mobiliários):
– 20% a partir do final do terceiro ano civil completo após admissão ou seleção para negociação das ações das SIGI numa plataforma de negociação;
– 25% a partir do final do quinto ano civil completo após admissão ou seleção para negociação das ações das SIGI numa plataforma de negociação.
Ativos
É estabelecida uma nova obrigação que dita que a administração das SIGI deverá solicitar uma avaliação dos seus ativos, pelo menos a cada 7 anos, a qual deverá ser realizada por auditor externo independente que deverá ser registado junto da Comissão de Mercado dos Valores Mobiliários.
Regime fiscal
– É expressamente consagrada a aplicabilidade do mesmo regime fiscal neutro aplicável aos demais Organismos de Investimento Coletivo, conforme previsto nos artigos 22.º e 22.º-A, do Estatuto dos Benefícios Fiscais (“EBF”).
– Não obstante, os rendimentos resultantes da alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis só poderão beneficiar da exclusão de tributação (prevista no artigo 22.º, n.º 3, do EBF) se estes tiverem sido detidos pelas SIGI para arrendamento, abrangendo formas contratuais atípicas que incluam prestações de serviços necessárias à utilização do imóvel, durante pelo menos três anos.
– Caso se verifique a perda de qualidade de SIGI, cessa a aplicação do regime fiscal neutro agora expressamente consagrado, passando o lucro tributável a ser apurado e tributado nos termos do Código do IRC, considerando-se, para este efeito, como um período de tributação, o período decorrido entre a data da cessação e o final do ano civil em que esta ocorreu.
– Cessando a aplicação deste regime fiscal neutro, os rendimentos relativos às participações sociais detidas em SIGI que sejam pagos ou colocados à disposição dos respetivos acionistas após a data da cessação, bem como as mais-valias realizadas após essa data, são tributados nos termos do Código do IRC ou do IRS, consoante o caso.
