O arrendamento urbano, independente do seu fim (habitacional ou não habitacional) pode cessar: i) por acordo das partes; ii) por resolução; iii) por caducidade; iv) por denúncia; e, v) por outras causas legalmente previstas. Tratará, a presente análise, apenas de abordar a possibilidade de o senhorio poder fazer cessar um contrato de arrendamento de duração indeterminada, de forma unilateral (através de denúncia), por razão de demolição do prédio arrendado ou realização neste de obras de remodelação ou restauro profundos.
Podemos encontrar os requisitos deste tipo de denúncia dispersos pelo artigo 1103º do Código Civil (CC) e pelo Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados (RJOPA), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto, o qual tem vindo a ser objeto de várias alterações, a última das quais promovida pela Lei n.º 43/2017, de 14 de junho.
Da conjugação destes normativos, e por remissão expressa para o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), resulta considerarem-se obras de remodelação ou restauro profundos: i) As obras de reconstrução “(…) subsequentes à demolição, total ou parcial, de uma edificação existente, das quais resulte a reconstituição da estrutura das fachadas” (al. c) do art. 2º, do RJUE); ou, ii) As obras de alteração ou ampliação “(…) de que resulte a modificação das características físicas de uma edificação existente, ou sua fração, designadamente a respetiva estrutura resistente, o número de fogos ou divisões interiores, ou a natureza e cor dos materiais de revestimento exterior, sem aumento da área total de construção, da área de implantação ou da altura da fachada” (al. d) do art. 2º do RJEU), bem como “as obras de que resulte o aumento da área de implantação, da área total de construção, da altura da fachada ou do volume de uma edificação existente” (al. e) do art. 2º do RJEU).
De tais obras terá de resultar um nível bom ou superior no estado de conservação do locado, de acordo com a Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de novembro. Por outro lado, o custo da obra a realizar no locado, incluindo IVA, terá de corresponder, pelo menos, a 25% do seu valor patrimonial tributário constante da matriz do locado ou proporcionalmente calculado, se este valor não disser exclusivamente respeito ao locado.
A denúncia obriga o senhorio, mediante acordo e em alternativa: a) Ao pagamento de uma indemnização correspondente a 2 anos de renda, de valor não inferior a 2 vezes o montante de 1/15 do valor patrimonial tributário do locado; b) A garantir o realojamento do arrendatário por período não inferior a 3 anos. Caso as partes não cheguem a acordo no prazo de 60 dias a contar da receção pelo arrendatário da comunicação de denúncia efetuada pelo senhorio, aplica-se o previsto em a) supra.
A indemnização acima referida deverá ser paga: i) metade após confirmação da denúncia; e ii) o restante no ato de entrega do locado.
A denúncia é feita mediante comunicação do senhorio ao arrendatário com a antecedência não inferior a 6 meses sobre a data pretendida para a desocupação. A denúncia terá de ser posteriormente confirmada, sob pena de ineficácia.
Cumpre, ainda, salientar que este regime apresenta especificidades relevantes no caso de contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU, em que o arrendatário tenha idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%.
