No passado dia 25 de setembro de 2025, foi aprovado em Conselho de Ministros um conjunto de medidas fiscais – em particular, em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (“IRS”), Imposto sobre o Valor Acrescentado (“IVA”) e Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (“IMT”) – com o intuito de promover a oferta e acesso à habitação em Portugal, através de reduções fiscais na esfera dos construtores, senhorios e arrendatários.
Não obstante não ser ainda conhecida a Proposta de Lei que o Governo submeterá à Assembleia da República, o Comunicado de Conselho de Ministros de 25 de setembro de 2025 prevê o seguinte elenco de medidas:
- IRS
– Incentivo ao arrendamento e à venda de imóveis habitacionais dentro de um “valor moderado”, destinado maioritariamente à classe média em todo o território nacional:
Na esfera dos arrendatários | Aumento do limite da dedução à coleta por encargos com rendas para € 900 em 2026 e € 1 000 em 2027. Atualmente, esse limite fixa-se nos € 800.
Na esfera dos senhorios | Prevê-se uma redução da taxa autónoma de IRS de 25% para 10% sobre rendas moderadas, considerando-se como tal as rendas até € 2 300.
Venda de imóveis habitacionais |Está prevista uma exclusão de tributação em IRS das mais-valias que resultem da venda se o valor de venda for reinvestido em imóveis para arrendamento a um valor moderado.
- IVA
– Dinamização do mercado de arrendamento e a construção de imóveis habitacionais a um preço moderado.
Em concreto, prevê-se a aplicação da taxa reduzida do IVA – 6% – na construção de imóveis habitacionais para venda a um preço moderado. Paralelamente, a taxa reduzida do IVA aplicar-se-á ao arrendamento a rendas moderadas.
Consta ainda a referência a incentivos fiscais para investimentos na construção, reabilitação ou aquisição de imóveis para arrendamento a preços moderados.
- IMT
– Apesar de não constar do referido Comunicado do Conselho de Ministros, foi divulgado em conferência de imprensa pelo Governo, um agravamento da taxa de IMT aplicável na aquisição de imóveis por sujeitos passivos não residentes, para efeitos fiscais, em Portugal.
Esta medida visa desincentivar a aquisição de imóveis em território português por sujeitos passivos não residentes com poder de compra superior à população portuguesa.
Contudo, segundo a informação avançada pelo Governo, tal medida não será aplicável aos cidadãos portugueses.
Adicionalmente, foram aprovadas outras medidas focadas no urbanismo e licenciamento de obras de construção de habitação, assim como no alojamento temporário de trabalhadores do setor da construção civil.
Importa salientar que apenas foram divulgados os traços gerais das medidas fiscais aprovadas em Conselho de Ministros, sendo necessário aguardar pela Proposta de Lei para uma análise fina e detalhada do novo regime.
Em particular, revestirá especial importância a forma como serão redigidas as respetivas disposições transitórias – sobre cada uma das alterações fiscais referidas -, atenta a necessidade de salvaguarda de direitos e expetativas jurídicas, assim como face aos princípios da certeza e segurança jurídicas.
A área de prática de Direito Fiscal da Antas da Cunha ECIJA antecipa, desde já, um conjunto de questões que resultam da eventual aprovação das medidas fiscais enunciadas tal como foram apresentadas, nomeadamente:
- Agravamento do IMT na aquisição de imóveis por sujeitos passivos não residentes | Poderemos estar perante uma norma violadora do Direito da União Europeia, ao introduzir um tratamento desigual entre residentes e não residentes em Portugal, obstando à livre circulação de pessoas e bens. O Tribunal de Justiça da União Europeia já se havia pronunciado no passado sobre esta temática relativamente a outras medidas fiscais discriminatórias – por exemplo, tributação em IRS de mais-valias imobiliárias realizadas por não residentes.
- A redução do IVA para 6% |Importará definir se essa redução é feita à partida – com o início da construção e/ou arrendamento – ou, antes, será uma regularização a ser efetuada pelo contribuinte quando reunir as condições para o efeito.
Caso se opte pela primeira situação – mais favorável aos promotores e locadores –, será necessário, por exemplo, prever as consequências de a venda não ocorrer e/ou o arrendamento não ser efetuado no valor fixado como sendo o moderado e, bem assim, os prazos para a sua regularização e respetivas sanções.
Tratando-se de uma proposta para os anos de 2025-2029, a Lei transitória também deverá ser clara ao nível da aplicação desse regime, designadamente se basta a celebração de um contrato-promessa de compra e venda até 2029 ou, antes, as vendas terão efetivamente, de ocorrer até ao final desse ano. Ao nível do arrendamento, também deve ficar clarificado qual o impacto para o locador, caso o mesmo, não obstante todas as tentativas, não consiga arrendar o imóvel (mesmo dentro do valor considerado moderado).
A equipa de Direito Fiscal da Antas da Cunha Ecija está disponível para prestar assistência e acompanhamento personalizados, seja através de uma análise concreta das implicações fiscais na esfera dos intervenientes, bem como eventuais regularizações junto da Autoridade Tributária.
