A presença de prédios devolutos ou degradados nos centros urbanos é um problema crescente, com impacto direto na segurança, salubridade, coesão social e valorização imobiliária. Estes imóveis, muitas vezes localizados em zonas de elevado interesse urbano, representam oportunidades perdidas para o desenvolvimento das cidades e a dinamização do mercado de habitação.
Nos últimos anos, o legislador português tem vindo a reforçar os instrumentos que permitem às câmaras municipais intervir de forma mais ativa na identificação e reabilitação destes imóveis, promovendo a sua reutilização e integração no tecido urbano.
O papel das câmaras municipais relativamente a prédios devolutos é fundamentalmente o de identificar, qualificar e promover a recuperação desses imóveis, procurando reduzir o número de prédios abandonados e promover a reabilitação urbana. As câmaras municipais têm a responsabilidade de monitorizar e cadastrar os prédios devolutos, aplicando medidas para incentivar a sua utilização, designadamente através da notificação dos proprietários para adoção de medidas necessárias à sua conservação ou reabilitação. Quando essas diligências não são cumpridas, a lei confere às autarquias mecanismos para intervir diretamente.
Entre os principais instrumentos legais atualmente ao dispor das autarquias, destacam-se:
(i) Agravamento do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI): o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis prevê o agravamento da taxa de IMI para prédios devolutos ou em ruína, constituindo um incentivo fiscal negativo à inação dos proprietários;
(ii) Reabilitação obrigatória e posse administrativa: o Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, permite às autarquias declarar a reabilitação obrigatória de determinados imóveis. Em caso de incumprimento injustificado por parte do proprietário, a autarquia pode desencadear um processo de posse administrativa ou até expropriação.
No âmbito do Programa Mais Habitação, aprovado em 2023, foi introduzido um mecanismo excecional e supletivo de arrendamento forçado de habitações devolutas. No entanto, esta medida gerou forte contestação e foi revogada pelo Decreto-Lei n.º 43/2024, de 2 de julho, numa ótica de proteção do direito de propriedade privada e por se entender que esta medida desencorajava a aquisição de imóveis para investimento.
Como alternativa, propôs-se a criação de um mecanismo para recuperar imóveis devolutos do Estado. Na prática, a ideia é permitir que autarquias e privados apresentem livremente projetos para dar uso a esses imóveis públicos, que mais tarde poderão ser convertidos em habitação pública.
A reabilitação urbana deixou de ser apenas uma opção: em muitos casos, tornou-se uma obrigação legal para os proprietários e um dever de intervenção para os Municípios.
por Henrique Moser e Inês Belo Lopes, Área de Prática – Direito Imobiliário e Urbanismo
